经三路项目市场定位报告060509.ppt

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经三路项目市场定位报告
2006年5月9日
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项目目标
速度是第一位的。通过本项目的开发,开发商能够快速回笼资金,便于滚动开发;
通过本项目开发,最终均价实现在3600元/㎡以上。
本项目在开发过程中,将采用一些创新产品设计,以期迅速占领市场,在推广过程中还将逐步奠定开发商品牌形象。
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项目属性分析
属性
诠释
区
位
属
性
位于城市东北版块,周边有较好的自然景观
距离国家森林公园较近;
项目周边大部分为居住区;
未来城市发展方向
未来城市将继续向东发展,与本项目一路之隔为郑东新区CBD副都心龙湖城心区
项
目
属
性
较大规模的开发项目
东西地块合计总占地面积约8万㎡(120亩),㎡(合91亩);
用地分类:住宅用地;,本项目的总建筑面积约为20万㎡
可通达性差、交通条件较差
城市配套较齐全
周边生活配套档次一般
项目东临107国道,北临北三环,东西地块之间被桑园路分割,车行较为方便但目前周边无公交线路;
商业配套、生活配套、水电气暖齐备;
项目周边居住区以中高档为主;
无稀缺性自然景观资源
公共绿地面积较大,但由于临近环道和国道,噪音较大
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本项目可能发展方向
多层住宅市场?
高层、小高层市场?
商务公寓/产权式酒店市场?
商业物业市场?
办公物业市场?
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多层住宅市场——市场消化量大,稀缺产品
多层住宅为市场主流产品,尤其是东区,02年至今市场销售量均大于市场投放量,并且在本项目周边3公里范围内目前基本无存量;
周边项目无大体量较大的多层项目,本项目为稀缺产品;
周边项目目标客户以白领阶层、政府事业机关单位职员为主,客户收入为中、高收入阶层;
由于项目地理位置较好,加上其稀缺性,本项目住宅物业应可定位为中高档多层住宅(略高于泰宏阳光新城)。
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小高层、高层住宅市场——市场供应量较大,竞争激烈
目前项目周边3km半径范围内,在售的项目以高层、小高层为主,如非常国际、阳光新城、左岸国际、中央花园、中央特区、运河上郡等;
高层、小高价格较高,一般均价在3500元/平方米以上;
东区高层、小高层主要分布在主干道或交叉路口旁边,比较而言经三路地块交通顺畅性以及地段昭示性不够好;
高层、小高层物业销售周期较慢,开发高层物业销售周期长(一般需要2-3年),市场竞争激烈,建议开发部分高层或小高层物业。
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商务公寓市场——具备开发小户型住宅、商务公寓、SOHO以及产权式酒店的市场潜力
主要用于出租、投资的小户型住宅、商务公寓以及SOHO,集居住、办公、休闲为一体,较受商务人士和投资客的青睐;
由于项目地段相对较好,周边有郑州移动、工行、注协大厦、金成国际广场等办公物业,周边居住人口中流动人口比例较大,项目具备开发小户型住宅、商务公寓、SOHO以及产权式酒店的市场潜力;
由于投资渠道不畅,加上房价近期涨幅较大,商务公寓由于其可投资性,受到了市场最捧;
项目周边3公里以内的小户型项目如左岸国际、中央花园、CBD内外环高层公寓销售情况较好,加上市场上客户对小户型商务公寓的认可度较高等因素影响,本案可以重点考虑开发商务公寓,尤其是西地块和东地块沿北环路段。
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商业物业市场——成本投入较大,有一定市场风险,可考虑建部分沿街商铺。
项目位于周边无大体量商业用房供应;
项目周边居住人口不足以支撑大体量商业物业;
北环、107国道的阻隔效应较为明显;
项目东、西、北三侧临路,尤其是临北环、桑园路以及主入口可以考虑商业步行街,为社区业主及周边居民服务,并提高地块商业价值。但商业物业的消化周期将会较长。
东地块临北环可考虑建专业市场,如汽配、汽修、休闲娱乐场所等。
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办公物业市场——不具备建办公物业的条件。
项目周边有金成国际广场、注协大厦、河南信息大厦等写字楼,市场容量有限;
项目周边以居住区为主,地段昭示性、可通达性较差,不具有开发办公物业的潜质;
本项目交通条件、周边的商务氛围等不利于开发办公物业。
结论:综合以上几种市场机会分析,提出该项目以多层住宅物业为主,商务公寓、高层小高层住宅为辅,适当考虑商业的市场开发方向。
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物业类型定位
A方案:
西地块全部为商务公寓,总建筑面积约6-7万平米;东地块为高层、小高层住宅,总建筑面积17-18万平方米;东地块沿街做底层商业
点评:由于全部为高层、小高层,开发和销售周期将较长,-9亿左右,预计销售周期将在3-5年
B方案:
西地块全部为商务公寓,东地块南侧为多层住宅,北面临北环为高层、小高层住宅,沿街做底层商铺。合计总建筑面积约20万平方米。
点评:预计销售额6-7亿元;开发周期为2-4年,由于多层住宅开发周期较短可以快速实现滚动开发,缓