第一章---房地产投资和投资风险.ppt

第一章---房地产投资和投资风险
房地产开发与经营管理
第一章 房地产投资与投资风险
第二章 现金流量与资金时间价值分析
第三章 房地产市场及其运行规律
第四章 房地产开发的程序
第五章 房地产市场调查与分析
第六章 异性）
各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。而作为业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，有特色或者是标志性的物业，可以给投资者带来更高的关注度、知名度、良好的信誉等等。
瑞士建筑师赫尔佐格和德梅隆
江欢成  ，中国工程院院士

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。2019年国家出台相关政策调控市场(金融政策、货币政策、土地政策、税收政策等)，2019年9月以来，百城平均价格连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果明显 。
十八届三中全会，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”

前期的投资建设、项目融资、市场营销以及后期的物业管理均需要专业人员。

相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
第三节 房地产投资的类型
投资，就是投资主体为了获取预期收益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是将一定数量的有形资产或者是无形资产投入到某种对象或事业中，以取得一定的收益或社会效益的活动。
投资分为很多类型，从总体上来说，分为固定资产投资、流动资产投资。
房地产投资，是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

（1） 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成后物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润， 风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
（2）间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作．间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投贤信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

1）房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步 投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转化过程收回投资、获取开发利润的过程。
属于短期投资。
万科地产、中海地产、恒大地产、富力地产、金地地产
2）房地产置业投资
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
其对象开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)， 也可以是旧有物业(市场上的存量房地产) 。
途径：一是自用；二是投资
目的：自用、出租（获取经常性收益）、投资保值、增值。

1）购买房地产企业债券和股票投资
目的：解决开项目资金短缺的问题；为投资者提供一个间接投资房地产的机会。
例如: 北京首都创业集团发行企业债券、北京天鸿宝业等上市发行股票。
2019年6月9日，国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，以解决保障性住房的资金问题。
2）购买住房抵押贷款证券
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人作房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
银行个人住房抵押贷款
出售
SPC公司，重组抵押贷款集合
担保
形成信用等级较高的证券
出
售
投资者
3）投资于房地产投资信托公司