房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧课件.ppt

标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧
汉锐世纪 成都
-15
第一页，共七十一页。
一、当前房地产行业投资环境 分析与决策
第二页，共七十一页。

第二十四页，共七十一页。
四、标杆房地产企业对土地的选择
第二十五页，共七十一页。
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如何看地和判断土地价值

政府在干什么？
市场发展程度？
城市GDP？
本地人怎么
看这个地方？
城市人口素质？
第二十六页，共七十一页。
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当代中国城市扩张主要模式
准确判断发展模式
就看清了商机！
向心增长
离心增长
一般不会是单一模式，不同时期会有实际表现
第二十七页，共七十一页。
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向心增长在城市空间形态上的现象：
代表城市（北京）：摊大饼
B 内城再开发聚集
特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值的提升。
难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
A 外围蔓延式扩展
特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。
难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机
第二十八页，共七十一页。
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离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：
城市建成区相对饱和
依托一些重要基础设施跳跃式空间布局
对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系
主导因素有：
产业主导的扩张：各地的高新区
交通主导的扩张：轨道交通
郊区转型的扩张：村镇改造
第二十九页，共七十一页。
第三十页，共七十一页。
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多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：
城市主要发展组团是多个；
各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构；
不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工；
不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。
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江北商圈
渝中商圈
大渡口商圈
杨家坪商圈
南坪商圈
沙坪坝商圈
大坪商圈
第三十二页，共七十一页。
“地块”




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第三十三页，共七十一页。
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考虑要素：
1、政府层面
2、企业自身层面
3、市场层面
4、项目目标平衡方面

第三十四页，共七十一页。

龙湖
万达
郊区大块土地
分析
分
析
结
论
结论
差 地
好 地
适
合
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第三十五页，共七十一页。
案例：
E:\投资管理讲义2013\
第三十六页，共七十一页。
五、标杆地产对宏观调控的对策
第三十七页，共七十一页。
快速反应的保证
（1）决策层的危机意识。
利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路
通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应
根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
第三十八页，共七十一页。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\
第三十九页，共七十一页。
综合体（15 万平米）
拓展方向—商业项目
第四十页，共七十一页。

（1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目
（2）项目前期、中期博弈政策的技巧
2014—
E:\投资管理讲义2013\
第四十一页，共七十一页。
六、当前形势下的拿地策略
第四十二页，共七十一页。
1. 不同类型企业的拿地策略

第四十三页，共七十一页。
2. 如何进行勾地及其技巧
狭义勾地概念：
土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。