房地产开发项目财务评价.ppt

房地产开发项目财务评价

企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评价的特色主要表现在与国民经济评价的不同。
(1)二者评价的角度不同
(2)二者收益与费用的范围不同
(3)二者费用和收
房地产开发项目财务评价

企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评价的特色主要表现在与国民经济评价的不同。
(1)二者评价的角度不同
(2)二者收益与费用的范围不同
(3)二者费用和收益的划分不同
(4)二者计算时采用的价格不同
(5)二者采用的折现率不同
(6)二者采用的汇率不同
4企业经济评价


企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建设项目经济评价的重要组成部分，是项目决策的重要依据。投资项目的企业经济评价是从企业或项目的角度出发，根据国家现行财税制度和现行价格，分析计算项目直接发生的财务收益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目的财务可行性。


(1)建设项目总投资
建设项目总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、建设期借款利息和流动资金等项目。同时建设项目总投资可以划分为静态投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、设备购置费、安装工程费以及工程建设其他费用中不涉及时间变化因素的部分，作为静态投资；而涉及价格、汇率、利率、税率等变动因素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建设项目总投资，不仅要求准确无误地计算出项目的静态投资，还要考虑投资的动态部分和流动资金。
(2)经营成本
在企业经济评价中，经营成本是做为财务费用来计算的，是指用现金支付的成本，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实际的现金支出，所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务费用。在财务评价过程中，经营成本的有关数据取自总成本费用估算表。因此经营成本是指项目总成本费用扣除折旧、维简费、无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公式如下：
经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费一维简费-利息支出
(3)税金
在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的产品税、增值税、资源税、营业税、城市维护建设税与教育费附加等项目。

建设项目的财务收益是指在建设项目投产以后，由于销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，做为企业收入(现金流入)的项目，不仅包括销售收入还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产残值回收额为固定资产折旧费估算表中固定资产期末净值合计，流动资金回收额为项目全部流动资金的投资额。

(1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，税金在企业经济评价中应属于费用。
(2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做为收入，属于收益。
(3)资产的回收。在项目计算期末回收的固定资产残值和回收的全部流动资金应做为收入。
(4)补贴。补贴是企业得到的收入，应当做为收益。如：价格补贴等均属于企业收入。


企业经济评价(即财务评价)的基本原理是从基本财务报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业的财务评价参数。
净现值与折现率的关系
2．财务净现值
财务净现值（FNPV）是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为：

如果FNPV＞0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
净现值法的主要优点是：
考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目整个寿命期的经营情况；指标直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。
净现值法的缺陷：①需要预先给定折现率，这给项目决策带来了一定困难；因为如果折现率定得略高，可行的项目就有可能被拒绝；折现率定得低，不合理的项目也可能被接受。因此，运用净现值法，需要对折现率客观、准确地估计。②净