天阳明珠商业中心推广计划书.docx

天阳朔珠商业中心推广计划书一、市场情况
杭州目前的商铺发展情况分析
商业物业市场处于转型期(目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。
吴山商圈优势分析:（地段优势（
明珠商业中心处于杭州传统而繁华的商贸中心一一延安路与庆春路交叉口，延安路作为杭州市级商业中心，其在百姓心中的商贸地位是举足轻重的，延安南路的改造，延安路商贸和交通的性质的定位，为延安路商贸氛围的可持续发展奠定了基础。
商圈优势（延安路作为杭州传统的商业街，品牌众多，商贾云集。明珠商业中心（二期）紧邻的龙翔服饰城，虽然档次不高但人气兴旺，凝聚了杭州一流的商业气氛，同时，庆春路道路宽阔，直接西湖。延安路与庆春路交叉之地，商贸、景观、旅游、人气环环相扣，是众商家必争之地。
同时延安路作为湖滨商圈的重要组成部分，中段缺少较高档次的服饰商场，这是湖滨商圈作为一个商贸旅游为主的大商圈所必须具备的，明珠商业中心的投入使用和成功经营有利于提升湖滨商圈的品质，同时也促进了延安路的商贸气氛的发展。预期优势（目前，上城区政府正在进行湖滨商圈延安路南段的改造工程，改造完成之后，延安路将武林商圈和湖滨商圈串成一线，形成杭州大商圈，加重延安路的商贸气氛，这为明珠商业中心二期人气的凝聚打下坚实基础。交通优势（明珠商业中心处于延安路和庆春路交叉口，四通八达，有十几路公交车直达。规划中地铁庆春路站东南出入口直通明珠商业中心二期，届时将使其交通便捷达到一个质的飞跃，近可达西湖、城站，远可至萧山、余杭，聚天时、地利、人和为一体。
产权优势（延安中路目前的商铺多以出租形式，可售商铺十分稀缺，形成市场上的一个空白地带，而明珠商业中心二期采取出售的形式正可弥补，可以说是延安路目前绝无仅有的可售商铺，投资优势十分明显，这也为一些商铺的经营者提供了一个良好的契机。而且，明珠商业中心推出的小面积店铺对投资者资金要求不高，可操作性较大。
投资价值（延安路在杭州人们的心理地位不亚于南京路在上海人们心中的地位，是品牌企业身份的象征，同样它的投资前景也不差于南京路，延安路商铺的价格向来是只涨不跌，而且，在延安南路改造完成之后，价格还会有一个阶段的飞跃。因此，在延南路黄金地段的商铺无论是投资、自营还是等待增值，其结果都是不言而喻的。从这点上看，投资明珠商业中心将是一个明智的选择。
劣势分析：（
模式影响（明珠商业中心采取的是中型店中店的模式，此模式在涌金广场运作不太成功，会对经营者产生心理压力，这对于位置稍弱的地上二、三层的销售将产生一定的影响。
经营管理（明珠商业中心二期商铺将分割出售，所有者与经营者不能完全统一，所有权和经营权的分离,为商场定位的明确性带来一些难度，会影响商场的整体形象。
价格因素（明珠商业中心地上一、二、三既定的销售价格相对于周边同类物业和其他一级商圈的热销物业来说，价格相应偏高。这将会成为销售的阻力。
威胁点分析：（
工联大厦（开始正式营业，定位为精基本上是龙翔的另一个投入在前，对明珠二期而
工联大厦与明珠二期，同处与龙翔服饰圈内中，目前已完成招商，品服装商场，但商场内的服饰品牌和质量却与龙翔服饰城相差无几,版本。虽然工联大厦和明珠商业中＞L、定位不同，但工联大厦招商、
言，无论在服装品牌的接纳、商铺的销售还是商场的人流等方面，都会产生一定的影响。
一些经营方式也较相近且同期销售,它们与明珠商业中心具有可比性。这些物
商贸气氛浓郁、人流旺盛、服饰品牌汇而且，四一九层写字楼服饰品牌的
吴山商圈商业物业(由于明珠商业中心与吴山商圈的几大商业物业距离较近，如西湖洋商业中心、元华商城等物业，业的销售将会对明珠商业中心产生一定的影响。
机会点分析(
品牌服饰展示窗口(服饰品牌形象展示窗口的特定需要使一些地段优越、聚的商铺深受欢迎。而明珠商业中心正好符合这些要求,入驻加大了商铺作为形象展示窗口的优势。这在商铺销售过程中可有效引导。
特色定位(主营男装服饰品牌的经营定位，使明珠商业中心区别于杭州、浙江乃至全国的任何一家服饰商场，这虽然使销售对象的范围缩小，但特色的定位必定会吸引有经营远见的客户，同时，也为商场在众服饰商家激烈的经营中保留一定的市场份额打下基础。
升值潜力(一流的地段、旺盛的人气、地铁的兴建、湖滨商圈的价值凸现，种种因素表明投资明珠商业中心店铺的升值潜力是勿庸置疑的。
四、推广策略主推地上二、三层的商铺：(
先招商，后销售(招商和销售对于商场而言，招商易于商场整体经营的把握和管理，特别是针对明珠商业中心的“店中店”的形式，商场整体管理是经营成功的有利因素。同时，招商和销售的双管齐下有利于天阳置业对商业物业经验的积累。
销售方式是采取先租后售(先租后