重庆北部新区项目可行性研究报告.doc

劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》劲力实业· 北部新区项目可行性研究报告目目录录第一章第一章宏观经济环境研究宏观经济环境研究 3 3 第二章第二章重庆市房地产市场情况分析重庆市房地产市场情况分析 11 11 劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》第三章第三章项目微观环境调查分析项目微观环境调查分析 51 51 第四章第四章项目定位分析项目定位分析 58 58 第五章第五章项目经济分析项目经济分析 65 65 劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》劲力实业· 北部新区项目可行性研究报告?项目基础资料项目位于北部新区高新园人和组团 K 标准分区,总建筑用地面积为 ㎡。用地性质:综合用地项目性质:新建项目容积率: ≤ 或 绿地率: ≥ 40 % 集中绿地:约 ㎡建筑密度: ≤ 30 % 停车泊位:公建每 200 ㎡一个,住宅每 300 ㎡一个开发商名称:重庆劲力实业(集团)有限公司项目暂定名: [ 劲力实业· 人和地块项目] 劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》第一章第一章宏观经济环境研究宏观经济环境研究 .国民经济增长创 94 年以来新高据初步统计, 2004 年全市实现地区生产总值 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 % , 增幅比 2003 年提高 个百分点, 也是自 1994 年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算,全市人均 GDP 达到 9608 元。劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》各产业全面增长。全年第一产业实现增加值 亿元, 比上年增长 % , 是直辖以来增长最快的一年; 第二产业实现增加值 亿元,增长 % ,其中工业实现增加值 亿元,增长 % ;第三产业完成增加值 亿元,增长 % 。分析: 2004 年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展,也只有在这种良好的区域经济环境下,房地产业才能得以健康稳定发展。 200 4 年,在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下,我市的房地产业整体发展良好,就是最好的例证。 .银行利息及金融政策的变化和改革分析(1) 《住房公积金行政监督办法》(该办法于 2004 年5月1 日起实施) 分析: 城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下,购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄,对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此,贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾,作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦, 同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。在以前政策不明晰的情况下, 居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚,即便有政策出台,但普通消费者对其的了解甚少,主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达,因此对于公积金的监管就尤为重要。该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督,比消费者的监管更有效,同时有利于消费者(参与缴交公积金的市民)合理使用公积金,这无论对于房地产市场的规范运作起到了重要作用。(2) 《商业银行房地产贷款风险管理指引》劲力实业· 纬联地产《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》日前, 中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定: 借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在 50 %以下,月所有债务支出与收入比应控制在 55 %以下。同时, 《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”,并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据业界人士称, 银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力,银行将严格按《指引》要求执行,并据此加紧制定相应的实施细则,今后在房贷操作上将更加谨慎。分析: 房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。一方面促进了更多消费者投资或消费房地产,但另一方面也加大了金融机构的风险,因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估,该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑,同时减小银行的金融风险。(3) 《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》分析: 建设部下发新的文件强调, 开发企业在交房后 90 天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管