城边村改造构想.docx

三亚湾某城边村改造之构想
一、 “城边村”及其形成的原因
“城边村''是“城中村”的延伸，是城市化过程中必然会出现的现象。“城 中村"被城市所包围，但“城边村''依附在城市的边缘，对城市发展的不利影 响不亚于“城中村”。由于缺乏统一规划三亚湾某城边村改造之构想
一、 “城边村”及其形成的原因
“城边村''是“城中村”的延伸，是城市化过程中必然会出现的现象。“城 中村"被城市所包围，但“城边村''依附在城市的边缘，对城市发展的不利影 响不亚于“城中村”。由于缺乏统一规划，基础设施不全，乱搭乱建，“城中 村"房屋布局零乱，道路失修毁坏严重，垃圾成灾，居住环境和治安条件十分 恶劣，严重影响了三亚旅游城市的美好形象。同时，由于管理不到位，引发土 地无序开发，空间布局零乱，加上农村集体用地多占、违法抢占现象时有发生， 造成农村土地资源严重浪费，同时制约着三亚城市品位的提升。随着三亚城市 化进程的加快，“城边村”与城市发展的矛盾日趋突出，急需进行改造。
二、 三亚城边村改造的模式一政府主导与企业改造开发相结合
城边村一般都比较贫穷，当地政府无力进行大规模的投资。为推进城边村 改造，在当地政府主导的前提下，让房地产开发商介入是一个不错的想法。政 府把规划做好，对改造项目进行摸底，明确有多少房子要拆，有多少农民需要 安置，这块地以后要做什么，市场价是多少，同时还要做好农民的思想工作， 以此设定拆迁的条件，然后再引进开发商拆迁，把拆迁补偿作为投资开发商的 成本。
这个模式的优点：政府直接出面做规划，做好农民的思想工作，保证一个 公开透明的环境。从做出规划、引进开发商到后来的改造工作进行一个全程的 主导，可以减少农民对开发商的猜忌和不信任，为日后解决可能出现的摩擦留 下一定的空间。开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担城边村的 改造，将有利于保证城边村改造开发的档次与品质。同时可借助知名房地产开 发商的品牌影响力和光环效应，树立城边村的高档次形象，提高土地的品牌市 场价值。为城边村以后的发展创造一个良性的环境。
三、城边村改造中可能遇到的问题
首先，群众思想障碍问题。农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经 济意识浓厚，担心改造后利益得不到保障，特别是靠“租房经济”生存和发家 的村民，更是普遍抵触拆迁。还有群众可能担心住进现代化的居住楼，离农地 太远，农用具也无法存放，不方便从事农活，所以犹豫不决。还有一些群众由 于受传统封建的思想等原因的影响，看重的是自己的土地，对现有的宅基地视 如命根，（大多数农民----删掉）不愿意（搬离原住地——删）另辟新居。同时， 还有部分农户“等、靠、要”思想比较严重，缺乏改造的主动性。因此，广大 村民存在着“既想改，又怕改”的等待观望心态。
其次，农村土地所有权问题。由于城边村保留着原来的农村土地集体所有 制。农村的土地只能用于农民宅基地、公用设施和农村集体经济发展（不妥， 自己改），不能转让，不得建房出售，不能用于商业开发。在这样的背景下， 旧村改造的资金和开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以 实现。同时影响开发商的利润率和改造积极性。
最后，民生问题和拆迁安置和利益分配问题，由于进行拆迁安置，原来的 村民住进新的居住地可能丧失了原来的工作机会，随之而来的就是就业问题。 由于农民文化比较低，