149物业管理投标书.docx

149医院大楼物业管理方案书
第一局部 物业管理总体设想
一、物业管理理念与管理模式
针对149医院大楼所处的特殊地理位置和新时期创立和谐社会的要求，我们将为该物业设置一种称之为构建和谐环境的管理模式，充分表现人性化的管理理念，让和造积极健康的思想舆论气氛
我们设想，物业管理应为149医院大楼的和谐文化建设作出应有的奉献，广泛开展和谐创立活动，形成人人促进和谐的局面，推动我为人人、人人为我的社会气氛。
二、管理机构设置与运作方法
拟设立149医院物业管理处〔以下简称物业处〕，隶属于南京天地物业管理，具体由南京天地物业管理连云港分公司负责组建，并进展了业务的指导的监视。物业处配备经理1名，管理员1保，下设保安班、环境班、工程班三个效劳班，管理效劳机构见如下框图：
149医院物物业管理公司机构框架图
南京天地物业管理
南京天地物业连云港分公司
149医院办公室
149医院物业管理处
工程维保班
环境维护班
平安效劳班
配备人员情况如下：
1、物业公司经理高汝秋，大专毕业：2004年至今从事物业管理，持有上岗证书、工程经理证书；
2、物业管理员兼平安主管〔兼职〕，大专文凭，年今40岁左右，从事物业管理
六年；
3、平安效劳班，保安员9名；
4、环境效劳班，配班长1名，保洁员30名；
5、工程维保班，水电、空调、弱电、〔电梯外包〕专业技术工1名，以上共计42名员工。
管理机构设置原如此精干高效，员工一专多能。物业公司实行经理负责制，内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率，物业公司各班组直接对经理负责。
物业公司整体运作的原如此是全面、合理、高效，环环抓紧、相互制约，保证各环节严密衔接，既无盲点、又无沉淀。整体运作各环节的详细工作流程严格按照我公司ISO-9002质量保证体系进展。所有运作过程有严格的监控保证，充分表现管理效率。
内部运作流程，坚持全过程管理、保证指挥、监视的封闭性。经理既是指挥者，又是监视者，将方案、组织、控制、反响集于一身，有效保证管理效劳及时到位。
各班组职责明确，工作程序有严格的质量文件进展标准。同时我们实行全员质量管理，充分授权，在职责范围内最大限度调发动工的积极性和主动性。
三、管理目标
1、自接收大楼一年内，到达市级物业管理办公大楼的标准。
2、自接收大楼三年内，到达省级优秀物业管理办公大楼的标准。
四、规章制度
149医院物业公司根据ISO-9002国际质量体系的要求，将设立两大体系的规章制度，一是效劳处内部管理制度，包括管理的宗旨、任务、各类人员及各职能部门的职能、职责、言行举止、着装等，这为造就一支良好的员工队伍，树立企业的整体形象打下根底；二是公众管理制度，它是企业的行为准如此。
现将涉及物业管理公共效劳的规章制度以简目形式表述如下：
物业管理公共效劳制度
有关公共效劳方面的制度主要有以下几种(具体条款略)：
〔一〕岗位职责
1、经理岗位职责
2、各类工程维保岗位职责
3、各类平安保障岗位职责
4、各类物业管理员岗位职责
5、保洁岗位职责
〔二〕员工效劳行为标准
1、仪容仪表
2、行为举止
3、语言
4、来访接待
5、对待医务职工及就医人员
6、接听
7、拨打
8、保安行为
〔三〕公共效劳管理规定
1、物业维修保养管理规定
2、医务职工投诉管理规定
3、回访医务职工管理规定
4、物业巡查管理规定
5、物业档案管理规定
6、平安、秩序管理规定
7、环境维护管理规定
8、设备设施管理规定.
9、电梯平安运行管理规定
10、车辆管理规定
〔四〕公共效劳操作规程
1、物业维保管理操作规程
2、报修管理操作规程
3、医务职工投诉处理操作规程
4、回访医务职工操作规程
5、大楼巡查操作规程
6、物业档案管理操作规程
7、电梯平安运行操作规程8、
8、环境保洁操作规程
9、垃圾清运操作规程
10、保安交接班操作规程
11、车辆、交通管理操作规程
12、保安巡逻操作规程
13、停车场管理操作规程
14、火警、火灾应急处理操作规程
15、突发事件处理操作规程
五、管理承诺及措施
根据149医院领导对大楼物业管理的高标准要求，拟定如下管理指标及所采取的相应措施，作为我们的管理承诺〔见下表〕：
物业管理主要指标及措施表
序
号
项 目
指 标
具 体 措 施
备 注
1
房屋及配套
设施完好率
98％
分区负责，责任到人，建立巡查制度，严把装修管理关
国标、市标为98％
2
零修、急修及时率
99％
严格修缮制度和劳动纪律，严格奖罚
国标99％、市标95％
3
维修质量合格率
100％
工程