高端别墅推售策略报告(PPT格式).pptx

金椅豪园项目整体推售策略
前言
20061010_1号公馆营销思路探讨
该报告已就1号公馆目标客户群作了较系统的分析，并提出针对性的营销策略，报告末尾还结合项目一期剩余产品的特征提出系列营销执行计划。
20061015金椅豪园二够档次，有身份；
客户认为本项目公馆与心目中公馆有差别，不是独立的建筑，且立面及整体构造也显示不出公馆应该有的豪气，不过价格便宜，比洋房贵不了多少，比独立别墅又便宜很多，空间也足够大，还有小花园，挺实惠。
客户对公馆的认知度
说明：关于客户分析的详细过程见《20061010_1号公馆营销思路探讨》报告。
反思现场情况：上门量少，成交率高居镇区项目之首！
从近三个月的销售情况统计表中可以看出，上门量少是本项目存在的最大销售障碍，因此如何突破项目所在启动市场的有效上门量是下阶段的工作重点，另一方面在有限的上门量中，如何进一步提高成交率也是迫在眉睫须解决的问题。











5
10
15
20





周上门量平均在8批
周成交率平均20%
反思前期推广：主流媒体组合有待进一步优化！
近3个月报纸推广空白，6月份印制的第二期鼎峰快讯未夹报入市，第三期于11月初出街，公馆专题推广空白。
电视广告多采用标版形式（配游走、旁白），缺乏对项目整体，特别是公馆的推介信息。
户外更换时距太长，牌位少，单次传播信息点不够明确，概念过多，产品售卖信息缺乏，不直观
7月份推广空白，除保留6月底户外信息外，基本无新信息出街。
















户外广告
电视广告
报纸广告
营销活动
短信媒体
直邮派单
★
鉴赏酒会
★
投资商中秋晚会
短信平台开通较迟（7月底），发送量有限，仅用于发布重要促销信息和活动信息，发送频率低。
国庆节（-）促销派单
反思主流媒体：广告位少，换画频次低、周期长、信息点单薄， 对公馆概念的阐述不够连贯
推广频次
出街时间
信息点
覆盖面
1

1号公馆
现房首度公开发售
现场入口处、企石华通城、清湖、宝石酒店
2

1号公馆
限量递减中
现场入口处、企石华通城、清湖、宝石酒店
3

大宅门，一栋四户
现场入口处、企石华通城、清湖、宝石酒店
4

买洋房，得“江”“山”
现场入口处、清湖、宝石酒店、东部快速路口、东江大道
户外广告是本项目最主要的线上传播途径，直接影响到项目的推广效果。而公馆的一系列推广因为周期长、频次低、信息点少、概念模糊而无法深入市场，同时小区域的广告信息也制约了公馆的概念传播。
关键字：频次低、周期长、信息不连贯、覆盖面弱（广告位少而集中）
1号公馆户外推广主题
问题的剖析与策略形成
应对策略
１
2
３
４
重整公馆形象，双管齐下
媒体组合，突出主流
渠道拓展，体验营销
价格策略，销售引导
问题剖析
1、公馆是剩余产品主力，市场对公馆产品的认知度低，只知道有公馆，而不知公馆为何物。
2、推广媒体组合有待优化，主流媒体传播效力不高，阶段信息点与目标客户认同点差异较大，客户心理症结挖掘不够；
3、有效上门客户量少是项目一直以来面临的困境；
4、价格是公馆的主要优势，也是客户最关注的因素之一，因此如何有效发挥价格策略提升有限上门量里的成交率是现场迫切需要解决的问题之一。
《1号公