中原深圳市华侨城项目定位.ppt

中原策划组华侨城项目整体发展战略及定位第一篇华侨城市场分析 1 深圳市场燕栖湖生态广场——高尔夫世界之窗欢乐谷燕含山天鹅湖滨海区域特征一、生态景观资源; “旅游+地产”的成功模式成为中国旅游主题地产的第一面旗帜二、旅游资源最核心的两大资源: ?世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等旅游设施资源集中区; ?中高档住宅、旅游服务景点、酒店、公寓集中区?商业氛围浓厚?交通便捷 1 深圳市场区域分布特征华侨城中部片区?居住环境优越; ?中高档、高端物业聚集区; ?交通路网发达; ?商业氛围不浓 1 区域分布特征华侨城南部片区?高端物业聚集区; ?居住环境优越,景观资源丰富,有燕含山、燕栖湖、天鹅湖等自然资源; ?交通进入性好,但公交系统不发达,小区内普遍设有住户专车; ?商业氛围不浓,主要限于餐饮类。 1 深圳市场区域分布特征华侨城北部片区 2002 假日湾 7 2003 假日广场 13 2004 假日酒店 108 80 2001 ~ 2005 波托菲诺 2002 锦绣花园三期 1996 ~ 1997 中旅广场 1993 ~ 1994 桂花苑 1997 ~ 2002 锦绣花园一期、二期 6 占地(万 m 2) 1993 ~ 1994 湖滨花园 1990 海景花园 1986 东方花园建面(万 m 2) 开发时间项目1 房地产市场分析待开发物业集中于南部、北部高端物业集中区域华侨城房地产市场的演变 1995 年之前 1995 —— 2000 年 2001 —— 2005 年产业特征重要事件房地产产品特征房地产价格特征房地产客户特征典型物业旅游业主导全国著名旅游景点落成福利房主导、传统居家、中大户型、产品单一——内部消化为主、本区域客户主导海景花园、湖滨花园初期、与旅游产业脱节封闭内循环、竞争力弱旅游业、房地产业齐头并进欢乐谷主题公园建成锦绣花园等高品质物业开发中高档、中大户型、居家型 3000 — 6000 元/平方米华侨城本区域及周边的对华侨城认同度较高的客户群锦绣花园市场认同度提高区域影响力增强与旅游产业关联系弱房地产业主导威尼斯酒店等旅游配套设施开发波托菲诺等高档物业开发大户型豪宅\酒店式公寓\中大户型中高档物业并存 8000 —— 12000 由华侨城本区域客户逐渐发展为全深圳的高端客户群体波托菲诺“旅游+地产”式的中国旅游主题地产开发模式,成为深圳高尚住宅区的代名词房地产市场特点房地产与旅游业脱节封闭内循环房地产竞争力弱房地产与旅游业关联性弱中高档区域影响力增强主题式房地产深圳首席豪宅区第一代:居住功能型别墅第三代:便利景观型别墅第四代:便利、景观型豪宅第五代:优质产品型豪宅第二代:生活便利型别墅深圳豪宅发展历程罗湖\南山银湖\蛇口蛇口香蜜湖/中心区/大梅沙/填海区华侨城代表片区 90 年代初— 90 年代中 1995-2001 年 2001-2005 年华侨城——深圳首席豪宅生活区?中原地产调查显示绝大多数消费者选择华侨城的最主要原因是: “告诉别人自己住在这个精英荟萃的豪宅区时很自豪”。正是因为能够充分显示一种尊贵的身份,满足成功人士的自豪感和成就感,华侨城成为深圳最具吸引力的豪宅区,越来越多的城市精英将华侨城作为自己人生金字塔的顶尖生活居住地。 10多年来, 一大批成功人士居住在华侨城这一片绿色环绕的风水宝地,每个人脸上都写着清晰的自豪感。 1 深圳市场房地产市场分析