观筑地产禹城名仕嘉园营销策略提报.ppt

禹城唯一城市珍藏一个建在公园里的家打造禹城地产新标准的古典主义风格欧陆景观社区观筑地产◎ 2010 名仕嘉园提报目录营销策略营销阶段划分整体推广策略阶段性推广策略现场展示方法客户维护方法项目定位市场位置类比项目定位策略项目整体定位项目卖点提炼项目核心价值市场简析房地产市场现状市场供应量分析供给结构分析竞争对手现状市场状况总结项目形象建立销售执行部门职责工作内容市场简析Ⅰ商场如战场!现今房市亦是如此! 我们一直把房地产销售当成一场战局唯有掌控先机,方可博弈天下禹城房地产市场现状禹城的房地产市场近几年发展较快,这其中与禹城当地生活水平和经济收入不断提高是密不可分的。自 2008 年以后, 09 年上半年禹城的房地产业相比 08 年呈现下降趋势,而到 09 年下半年销售形势则呈“止跌回暖”状态。目前在市场上在售的楼盘中,仍以多层住宅占主导地位,有适量的小高层存在,市场对高层住宅的认知还有待引导! 禹城的部分房地产商已经初步具备了一定的品牌意识,营销策划在开发过程中均有较大程度的介入。但现有项目的品牌战略及整体营销效果并不明显,一方面是因为有的项目推广策略着重于单纯的广告运用与投放,而忽略了营销策略的应用以及对房地产特性的重视,另一方面,在销售执行上,各楼盘似乎都在一个低水平上进行竞争,销售人员在现场客户接待,客户追踪等方面都有一定缺陷,与推广策略没有达成一致,这一点是目前禹城市场的总体特征。 9万 5万多层、高层汇通城市花园北部城区 20 万多层、小高层宜家尚品 20 万多层、小高层上禹周源西部城区 万多层、小高层、高层栖庭水岸预计 35 万左右多层、小高层御龙庭 3万多层弘盛华庭多层、小高层润枫水尚约 20 万原机械厂地块,未出规划龙尚国际 20 万多层、小高层水木清华东部城区 15 万左右多层、小高层福秀水城 万合计供应量(㎡) 建筑形态项目区位?现今市场中除去各项目已售房源,中高端住宅将近有 100 万平米的供应量,竞争将相对比较激烈。市场典型楼盘供应量分析市场典型楼盘供给结构分析 135 ㎡-200 ㎡ 120 ㎡ 80 ㎡-100 ㎡汇通城市花园北部城区 135 ㎡-150 ㎡ 110 ㎡-130 ㎡ 79 ㎡-95 ㎡御龙庭 125 ㎡以上 150 ㎡ 113 ㎡-176 ㎡以上户型均为暂定 114 ㎡-130 ㎡ 138 ㎡ 130 ㎡以上三室两厅二卫 110 ㎡-123 ㎡ 110 ㎡-130 ㎡ 113 ㎡ 120 ㎡左右 100 ㎡ 95 ㎡-120 ㎡ 110 ㎡-120 ㎡三室两厅一卫 80 ㎡-100 ㎡原机械厂地块,规划未出,所有资料均未确定 90 ㎡-100 ㎡ 85 ㎡ 90 ㎡左右 94 ㎡ 70 ㎡ -90 ㎡ 90 ㎡两室两厅宜家尚品上禹周源西部城区栖庭水岸福秀水城弘盛华庭润枫水尚龙尚国际水木清华东部城区项目区位?禹城目前房地产供给市场大的主力户型为 80-100 ㎡两室两厅, 100-130 ㎡之间的三室两厅一卫, 130 ㎡以上的三室两厅两卫。?多数项目 95 ㎡以上大两室与 135 ㎡以上大三室市场存量较大。禹城现有高端住宅项目的特征?地段稀缺性和不可替代性,处于东城与北城区、城市中心次中心以及自然环境优越地段?硬件上,规划、产品、园林等有自己明显的风格和特征?软件上,具有文化内涵和品位,能提升项目的附加值,部分具有比较优秀的物管服务?营销环境上,与自身项目匹配度较差?成熟的社区,交通便捷、配套齐全、生活便利市场竞争对手现状? 2006-2008 年上半年,禹城房地产行业蓬勃发展, 08 下半年至 09 上半年销售量比同期下降 47% ,至下半年止跌回暖。?部分外地房地产开发企业进驻禹城,外来资金流入房地产开发行业,房地产销售层面竞争日益激烈。?住宅项目开发投资占 90% 以上,商业项目(专业市场、大型商业项目如国际商贸港)开发投资比重逐步提升。? 80-120 ㎡中小户型占比有所提高, 130 ㎡以上大户型销售速度较慢,部分房源滞销。?产品规划、建筑设计、园林景观、物业管理等环节投入精力较小,多数项目品质感与舒适性不足。?营销包装不到位,推广差异化不明确,销售人员执行力较差,整体品质较低。禹城房地产市场状况总结项目定位 II 定位:为了得到你的注意而战斗! 定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是对一件产品本身做什么,而是在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置!找寻我们自己的位置!