依云小镇集客方案.doc

认筹蓄客执行方案 35 依云小镇认筹蓄客方案;(执行版);上海朗驰; 2013 年3月 18 日;依云小镇蓄客方案( 执行版);一、市场背景;1、盐城商铺供应量持续放大, 目前盐城商业街、社区;积达 300 万左右,按 1 万均价计算,需吸金 30 0 亿;2、目前盐城商业地产市场, 商街主力楼盘有同曦鸣城;3、本项目属于二次开盘,对面中南世纪城购物中心 1;4 、在主力店未确定的情况下,本项目通过差异化定位;二依云小镇认筹蓄客方案(执行版)上海朗驰 2013 年3月 18 日依云小镇蓄客方案(执行版) 一、市场背景 1 、盐城商铺供应量持续放大,目前盐城商业街、社区底商、专业市场等投资品的在售面积达 300 万左右,按 1 万均价计算,需吸金 300 亿;按单个投资客 100 万计算,需 3 万高端投资客来消化目前的商业市场存量。 2 、目前盐城商业地产市场,商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城 MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街; 专业市场主力楼盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等, 整合推广已经成为一种常态, 圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。 3 、本项目属于二次开盘,对面中南世纪城购物中心 14 万㎡已启动招商推广, 先锋国际广场已启动零租金招商, 在市场容量有限的盐城, 在区位弱势、规模弱势等前提下,如何通过有效的蓄客策略,提前抢占客户,先消化、稳住意向客户,争夺有效客源,将是本项目销售和有序运作的关键。 4 、在主力店未确定的情况下,本项目通过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做为主要的蓄客辅助手段。二、本项目营销目标该阶段目的营销重点是通过项目市场前期的形象宣传推广和招商, 让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。我司建议前期通过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象, 以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装, 进行销售中心环境的优化, 接受市场买家的咨询和预先的登记。同时通过大规模路演、通路拓客积累客户, 通过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气, 积累足够的投资客客户量, 并通过有效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。 1 、蓄客目标: 一期总体蓄客目标:到开盘前蓄客 600 组( VIP 客户); 蓄客目标阶段分解: A 、蓄客第一阶段( 2013 年3月-2013 年4月 31 日<前> ): 蓄积 VIP 客户 300 组; 主要活动:【 1 】依云小镇认筹开始及客户会【2 】招商推介会 B 、、蓄客第二阶段( 2013 年5月1 日起-2013 年6月 31 日<前> ): 蓄积 VIP 客户 300 组; 主要活动:【 1 】主力店入驻或签约新闻发布会【2 】盛大解筹活动 2 、认筹蓄客方案认筹形式及优惠细则认筹形式采用非集中认筹方式, 建议从 3月 30 日起, 项目的认筹诚意金为 2000 元/ 套,一个认筹号仅限购买 1 套商铺。优惠细则: 参加认筹客户,在开盘解筹时可享受 2000 元抵 2 万元购铺款优惠。 2、销售方案:三年返租: 销售方案【一】实行返租销售,便于市场统一运作 1 】实行返租,三年返租 15 %,三年返租总款从总价中一次扣除; 2 】优惠方案首付 8 万购铺开发商垫付首付,首付款需一年内交清,享受优惠 98 折。不参与 8 万首付一次性购铺金额达 150 万以上— 92 折; 一次性购铺金额达 80--150 万—依据购买总金额从 93 — 95 折不等。带租约销售,增加投资者信心,带租约销售将商铺的契约合同转给投资户, 三年租金返租给投资户(三年租金在首付款中扣除)。【三】投资回报计算投资者在购买商铺的同时, 开发商为了让市场可以良好的运作, 同时为了避免投资者的风险, 投资者必须将该商铺的前 3 年租期租赁给商管公司。这样可以让投资者即买即收租, 无须等待, 直接得到现成的回报。商铺经营的前三年,为了培育好市场,投资者会得到总房款的 15% 的租金回报,以后 2 年定期收租 5% ,从第六年开始,市场已经成熟,租金每年开始递增 8% , 这样,投资者在 15 年左右的时间内就可以收回成本。三、营销节奏安排根据当前工程节点及招商进度,开盘前项目营销推广节点调整如下: 四、蓄客策略 1 、集中认筹时间: 2013 年5 月; 2 、蓄客的策略: 盐城商业项目争相面市, 市场竞争加剧, 有效的客户争夺战激烈, 本项目作为重新包装上市的楼盘, 市场认同度还较低, 所以要想达到项目一定的蓄客量保证项目的有序销售, 除了要快速、拨高项目形象外, 还要一