房地产专业知识培训247262871 8.doc

房地产专业知识培训复习题
填空
房地产行业的四大特点是:高投入、长周期、高风险、高回报
房地产开发程序大体分为:项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工阶段、租售阶段、使用阶段
房地产行业具有哪些风险:政策风险、市场风险、资金风险、周期风险、动迁风险、价值风险、销售风险、或然损失风险
房地产项目应做哪两类评估:风险评估、经济评估
经济评估的具体内容是:土地评估、动迁评估、建安成本评估、政府规费评估、税费评估、其他成本评估
房地产行业有哪些主要业务:市场调研、规划设计、项目评估、前期立项、项目报建、工程建设、产品销售、筹备资金
项目经理应具备哪些能力:获得土地、控制成本、筹备资金、指导规划设计、控制工程质量、进度、销售产品、利用社会资源、管理团队、分析问题和解决问题的能力
项目经理应具备哪些职业素质和职业道德:认真敬业、敢于开拓、关爱团体、以身作则、勇担责任、百折不挠、服从指令、精通业务、行为魅力
土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年,教育、科研、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合其他用地50年
规划设计条件包括:容积率、建筑密度、绿化率、限高、停车位、配套要求等
容积率= 地上总建筑面积/ 规划用地面积
建筑密度= 地上一层建筑面积之和/ 规划用地面积
绿化率= 绿化用地面积/ 规划用地面积
房地产税收种类及额度是:营业税:销售收入*5% 城建税:营业税*7% 教育附加税:营业税*% 所得税:纯收入*33% 土地增值税: 销售收入*1% 合同印花税: 每平方米*
与房地产有关的主要法规是:土地法、规划法、房地产管理法、物权法、税法、城市动迁管理条例、政府各项收费规定等
房地产开发成本构成的种类有:土地成本、动迁成本、建安成本、销售成本、财务成本、管理成本、行政收费、其他
土地成本主要包括:城市基准地价、城市配套费、动迁安置费、土地出让金、政府管理费、其他费用
动迁安置的方式主要采用:移地安置、回迁安置、货币安置等方式
动迁补偿主要包括:一次性搬家补助、租房补贴、生活补贴、营业损失补贴、一次性动迁补偿、其他经济补偿
主体建安成本主要由:基础、主体、结构形式、层数、内外装修、主体内配套安装等构成
区域内配套成本主要由:道路、停车场、给排水、供电、供暖、污水处理、通讯、网络、安全防护等构成
销售成本主要由:广告费、网点租金、销售提成、促销活动、管理费等组成
二问答题:
房地产价格的影响因素有那些?
答:房地产价格的影响因素有:(1)项目坐落的位置;(2)土地的使用性质及年限;(3)城市公共配套条件;(4)区域的环境条件;(5)产品的市场相融性;(6)社会的购买能力;(7)政府的政策影响;(8)行业竞争;(9)企业自身的管理水平;(10)其他。
如何避免开发风险?
答:(1)全面的了解和掌握政府对房地产行业制订的各种法规,并在规定范围内运做;(2)认真做好项目评估,以免丧失投资机会或造成损失;(3)严格控制项目的运做周期;(4)严格的控制各项开发成本;(5)充分利用规划条件;(6)开发的产品具有较高的市场相融性;(7)不断的提高团队的业务能力以及管理水平,减少工作失误;(8)注重融资业务,掌握较强的运做资本。
石家庄市行政