海南海口阳光控股西海岸项目一期营销执行方案.ppt

目标沟通?保障内部认购的顺利进行,年底必须实现销售业绩.?争取在明年底前完成一期 90% 销售。? 2009 — 2010 年,建立本项目在市场上的持续影响力。一期营销执行目标?第一认购目标:保障内部认购的顺利进行, 同致行观点: 先产品宣传,再行包装推广,以销售为先。?第二销售目标:争取在明年年底前完成一期 90% 销售。同致行观点: 以确保合理利润目标,以销售率为前提。?第三形象目标: 2009-2010 年,项目在市场上的持续影响力。同致行观点:强化企业和项目的品牌影响力,建立自己的滨海生活标准,向市场兑现南中国标杆物业的湾价值高度,增加岛外度假投资客户的“归属感”。一期营销执行目标解析报告大纲 1、未来市场趋势 2、市场竞争分析市场状况市场状况市场状况占位与突破占位与突破占位与突破营销策略营销策略营销策略价格定位价格定位价格定位海口市场趋势分析政策利好,政府积极,市场反映良性. ?年初巨量供应抛压市场;?年内供应收缩;?去化能力高于常规历史同期, 淡季影响并不明显. ? 2008 年开始,海南加大推广力度,清晰定位, 强化了其独特的旅游和投资价值; ? 2008 年 10月 24日三部门七举措助扩大住房消费;? 2008 年 11月 19日,海南通过《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》; ? 2009 年4月 29日,商品房开发资金松绑; ? 2009 年5月,海南省发展改革委又推出多项房地产收费减免政策;? 2009 年海口购房入户政策启动咨询. 供销结构良好, 09年量价反差现象明显. ? 2009 年 1-7 月,商品住宅销售量同比下降 % ,为 万平米。基于 08年市场的供销两旺,09 年的下滑仍属于合理,有助于平复和培育市场信心,夯实价格的上行基础;?在往年为淡季的 8月市场,由于市场供应的收缩,去化积极推高均价逼近 5200 元/平米,达到 8个月来的最高值;?“鸿天阁二期”销售均价 6000 元/㎡左右,目前均价已接近 6500 元/㎡;“荣域”6份均价为 7700 元/㎡, 目前均价已达 8000 元/㎡,个别优质项目旺销和调价推动单价上涨。海口市场趋势分析 2009 年 1-7 月海口销售情况分析海口市场趋势分析房价和地价的增速导致外向趋势,市场发展由其供求结构、旅游经济发展、旅游地产市场和政策层面来决定. ?地价短期内大幅度高于 GDP 增长率,吸纳大量投资的同时,对房价的推手作用是十分明显的,随着地王的陆续出现,对岛外资金依赖性更高; ?在未来市场中,在此趋势下,进一步加大岛外资金的引入是必然的,也是于海南“国际旅游岛”的定位相吻合的; ?未来市场的发展,将主要基于三个方面: 、 、 3. 旅游地产市场的成熟与发展、 。海口市场趋势分析? 2007 年工业用地出让激增, 2008 年经营性土地成交量激增,政府的土地力度明显加大,市场吸纳能力快速增长; .? 2009 年8个月的住宅供应总量达 167-174 万平米左右,超过 08年全年供应量,目前消化 141 万平米.?从 2008 年开始,海口市场逐渐从供大于求的买方市场困境中走出, 楼市成交量放大明显。而 2009 年持续了消化放量的势头。中国社科院《房地产蓝皮书》: ? 2009 年中国房价总体有望回暖。中国房价深幅大调可能性小。? 2009 年调控政策将以暖市为主, 以防止房地产大起大落为目标。海口的供求关系趋于缓解,吸纳能力增强. % 2008 年 % 2007 年 % 2006 年 % 2005 年 % 2004 年市场吸纳率交易登记面积(万㎡) 本年批准预售面积(万㎡) 类别?海口城市旅游产业收入增长: 1-3 月份,全市接待国内外过夜旅游者人数 万人次,同比增长 % ;实现旅游总收入 亿元人民币,同比增长 %; ?海口 1-6 月份 GDP: 实现 GDP 产值 亿元,较同期增长 10%; 秀英港和南港- 美兰国际机场同比(%) 出港人数(万人次) 同比(%) 进港人数(万人次) 同比(%) 进出港人数(万人次) 机场/港口码头- 海口市同比(%) 客房出租率(%) 同比(%) 旅游总收入(亿元) 同比(%) 旅游