东莞世纪城房地产三期产品研究报告.ppt

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东莞世纪城房地产三期产品研究报告
世纪城三期产品方向研究
需解决的问题
。“
我喜欢绿色的安静的环境，早上忙了一天晚上挺想享受一下。
我对南城发展有信心，我买这里是为了小孩以后的生长环境着想，这里治安不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。
买房前我就已经锁定了这一带的小区，因为我这边朋友比较多，我也经常过来。
典型客户语录（类别墅客户）
典型客户语录（高端洋房客户）
配套设施要比较休闲，可以提供老人散步的地方，要有阅览室、游泳池、篮球场；会所更要休闲。
目前东莞的房子间距较密，觉得没有私密性，所以还是选择是四楼。来东莞已有五年时间，已融入东莞的习俗，尤其是风水方面。
对周边的环境会比较看重，认为如果周边环境不好，回家的心情也会不好。
在看过的楼盘当中，喜欢景湖花园，因为物业管理较为放心，而也一般，
凯旋城有个朝天小学学校，而格林小城的楼距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考虑小朋友、老人的安全。
现在东莞学校接送的比较多，不需要过多考虑是否在学校附近。对小孩的未来规划很多，希望给小孩自由成长的环境，并提供尽量好的一些环境，舍得对小孩投资，肯定会选择最好的学校
分析：1. 德方斯区是凯旋城标杆区域；
2. 巴黎楼和嘎纳楼是德方斯区景
观、位置最优；
3. 当时以均价为3985元/平米的价
位销售，销售率达50%—80%。
（2003年1月放售），最终实现均价为 4245元
【凯旋城实践】洋房中高端客户对景观的追逐，说明其对高素质物业的强烈要求。
德方斯区
巴黎楼
嘎纳楼
从早期的销售情况来看，最先消化的是价格最高、景观最佳的户型单位
、三期分析
国际公馆
（高端）
二期
（中高端）
东莞大道
五环路
三期？
二期开发条件成熟，三期的地形复杂，前期难度大；
三期的规模和地块的气质高于二期，更具有价值的可塑性；
三期的进入性是重要问题；
二期受新政影响，三期不受；
国际公馆和二期、三期的必须协同；
国际公馆回顾
占地500亩，，分两期开发，产品包括双拼、TH、洋房，是东莞首个TH社区，二期产品更复合，包括台地别墅、TH、叠加和洋房。
会所
一期
二期
核心竞争力：持续创新领先的高品质产品＋具有人文特质的高端形象和服务精神 。
成功点：
首创东莞Townhouse社区，局部现楼和五星级会所开盘，在东莞人心中形成“第一豪宅”的印象。
产品从叠加别墅、联排别墅、台地别墅、一户一专梯的洋房，以及入户花园、观光电梯等，在东莞均是首创，注重产品创新 ，引领新潮流 。
借鉴点：
一期规划太过紧缩，没有考虑整体社区建设，不利于三期的衔接和过渡；
低估五环大道噪音影响，没有做相应噪音处理，造成国际公馆二期临路部分叠TH和高层销售滞缓，价格提升困难。
国际公馆回顾
世纪城三期的SWOT分析
SWOT
优势 Strength
劣势 Weak
区位优势：紧邻CBD，房地产开发热点区域；
已建立品牌基础，豪宅形象深入人心；
大规模的连续开发,产品经检验。
公交系统不发达；周边配套不完善；
地形较复杂；
进入性不好。
机会 Opportunity
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
南城对于周边区域客户的聚集效应显现；
高尚片区形象形成；
充分利用一期已有的品牌优势，形成世纪城版块的规模效应；
继续产品创新，以引领市场风潮的新产品吸引客户。
利用区域开发进程改善配套；
继续扩大客户层面，提供合理的创新产品。
威胁 Threaten
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
面临不同对手的竞争，和紧邻的中信森林湖定位相同。
五环大道噪音影响明显。
利用一期成功开发优势，形成规模、品质、商业配套、教育、社区形象等全面超越竞争的片区大盘概念。
利用市政及自身资源完善配套；
对临五环大道侧做相应的噪音处理，将影响最小化。
我们形成的战略
充分发挥项目不受新政影响的优势，根据项目的区域领跑者的地位，在中高端产品逐步稀缺的环境下挖掘稀缺价值；
继续满足中高端的客户需求；
充分利用一期已有的品牌优势；
持续进行产品创新，以引领市场风潮的产品来引导和满足客户需求；
三期的核心竞争力模拟：
创新产品＋豪宅专家形象
三期地