华侨城地产七期波托菲诺纯水岸营销策略.ppt

2009 年波托菲诺纯水岸七期营销策略第一部分第一部分项目分析项目分析市场分析/竞争分析/客户分析/营销思路第二部分第二部分项目价值提升策略项目价值提升策略形象策略/客户策略/展示策略/推广策略项目分析项目分析>>市场分析>>竞争分析>>客户分析>>营销思路|宏观经济政策研究|深圳市场近期表现第一部分政策热点政策热点 u广东省颁发《关于促进我省房地产市场稳健康发展的若干意见》提到取消限外令、发展商可延期支付土地价款,分期缴纳土地增值税等重大利好消息。 u深圳调整享受税收优惠的普通住房价格标准。从 2月20日起, 小幅调低了普通住房价格标准。 u房地产无缘十大产业振兴规划。宏观经济宏观经济 1、央行第四季度货币政策执行报告继续执行适度宽松的货币政策/近期通货紧缩风险较大,中长期要挂关注通货膨胀压力未来几乎无降息可能/房价面临回调压力未来经济取决于内外部需求以及政策效应 2、温家宝:危机还未见底,中国金融运行稳定健康温家宝说,世界市场的萎缩,经济发展的下行压力趋大,对中国经济特别是外部需求造成很大的冲击,最主要影响东部沿海地区、外向型企业和劳动密集型产业。/ 深圳市周成交量(套数)走势深圳市周成交量(套数)走势上周全市成交 1827 套,环比再次增加了 %,节后连续四周保持两位数以上增长,今年前两个月的周均成交量已经非常接近 07年上半年的水平。数据来源: 国土局网站项目销售公示明细 2007 年上半年周均 1159 套 2007 年下半年周均 637 套 2008 年上半年周均 703 套 2008 年下半年周均 1024 套上周 1827 目前周均 1140 套深圳市周成交量(面积)走势深圳市周成交量(面积)走势上周全市总成交面积为 万平米,环比增加了 %,再创 09年周均成交量新高。数据来源: 国土局网站项目销售公示明细 2007 年上半年周均 万平米 2007 年下半年周均 万平米 2008 年上半年周均 万平米 2008 年下半年周均 万平米上周 173720 目前周均 万平米深圳市周成交均价走势深圳市周成交均价走势上周全市实现成交均价为 11189 元/平米,环比小幅上涨了 %,全市六个区域实现全面上涨。数据来源: 国土局网站主页公布价格(略有延迟) 2007 年上半年周均 11921 元/平米 2007 年下半年周均 16213 元/平米 2008 年上半年周均 13283 元/平米 2008 年下半年周均 13013 元/平米上周 11189 目前周均 11185 元/平米 u广东省利好政策的出台必将对楼市有一定的促进作用,但世界金融危机的影响不容忽视。 u09年总体经济仍将呈下滑态势,房地产行业不确定因素较多,局势需要新的政策出台有待明朗。 u波托菲诺 09年销售体量较大,建议提高销售节奏速度,快速回收资金。市场分析小结市场分析小结市场分析小结项目分析项目分析>>市场分析>>竞争分析>>客户分析>>营销思路|项目核心竞争力体系|市场同类竞争分析|重点竞争项目|三级市场竞争影响 1#楼公寓 28F/12F 2#楼 28F 3#楼 28F 四期 R栋四期 S栋车库顶部花园景观高尔夫球场景观资源户型建筑面积套数比例复式三房 278 104 80% 复式五房 362 2620% 合计 130 100%纯水岸七期复式单位户型配比经济指标占地面积: ㎡总建筑面积:95517 ㎡计容积率面积:65500 ㎡容积率: 覆盖率:25%