库尔勒金色时代广场营销全案.doc

库尔勒金色时代广场营销全案一、前言二、开发背景和项目可持续发展前景三、区域内房地产市场发展评估四、立地条件分析五、项目规划简述六、项目竞争对象七、项目定位八、项目营销中的 4P组合九、优势提炼和劣势回避十、目标销售对象十一、营销推广要点十二、总体营销策略十三、上市时机和销售节奏控制十四、销售解答十五、 SP促销策略十六、传播策略十七、营销执行十八、投资发展规划书——————二、开发背景和项目可持续发展前景库尔勒市逐年增长。国民生产总值是说明这一地区的所有常驻单位在一定时期内生产活动的成果。也最能表现一个地区的经济活力和生产能力、水平的指标。库尔勒市 2002 年的国民生产总值为148 亿元,远远高于阿克苏市的 38 亿元、奎屯市的 亿元、石河子市的 28亿元、昌吉市市的 28亿元,仅次于乌鲁木齐和克拉玛依。 1、巴音郭楞蒙古族自治州 2002 年经济发展概况 2002 年,全州实现国内生产总值 亿元,比1997 年增长 % ,年均增长 % ,其中:第一产业增长 % ,第二产业增长 % ,第三产业增长 % ; 人均国内生产总值由 1997 年的 10574 元提高到 2002 年的 13624 元,年均增长 % 。全州财政收入 亿元,比1997 年增长 % ,年均增长 % ;地方财政收入 亿元,年均增长 % 。国内生产总值中,一、二、三产业的比重由 1997 年的 :: 调整为 2002 年的 18:: , 特色经济和产业体系初步形成,番茄、甘草、麻黄、芳香植物等特色经济作物发展迅速,香梨、葡萄、轮南杏、红枣等特色林果业初具规模, 全州果树面积达到 万亩。农业产业化经营步伐加快,棉纺、备茄加工、乳业等进入发展期,工业结构调整力度加大,建筑业和房地产行业在社会生产总值中的比重上升到,服务业、旅游业发展迅速,共建成 3A 级旅游区 2个。商业流通行业逐步繁荣,华凌南疆市场、金三角商贸城等综合性市场促进了地区商业的繁荣和发展。 2002 年全州城镇化率达 % 。全州个体工商户注册 万户,年均增长 11% ;私营企业注册 2231 户,年均增长 24% ;纳税总额 亿元, 占地方财政收入的 % 。 2、库尔勒市 2002 年经济发展概况 2002 年,库尔勒市生产总值 亿元,按可比价计算,较上年增长 11% ;地方财政总收入达到 亿元,其中地方财政一般预算收入完成 亿元;全社会固定资产投资完成 71亿元,较上年增长 % 。 2002 年,市属农业总产值达到 41亿元,较上年增长 % ;工业企业实现产值和增加值分别为 亿元和 亿元,按可比价计算分别较上年增长 % 和 8% , 私营企业和个体工商户实现利税 2513 万元,较上年增长 5% 。旅游服务业全年实现直接收入 9800 万元; 2002 年第三产业增加值达到 亿元,较上年增长 15% 。 3、城乡居民收入水平和社会购买力库尔勒市的人均消费水平跨入全疆高消费行列,绝大部分个体经营者对库尔勒市消费水平和消费能力满意。人均消费水平是指一个地区的常住居民在一定时间内的最终消费。库尔勒市场 2001 年的最终消费为 4159 元,除了低于乌鲁木齐的 8051 元和克拉玛依的 4240 元,远远高于阿克苏地区的 1361 元和昌吉地区的 3839 元。根据库尔勒市统计局资料,库尔勒市 2002 年人均可支配收入为 元/月。在对库尔勒市 200 家专卖店进行问卷调查时发现,当问及对库尔勒市的消费状况的评价时, % 的经营者认为库尔勒市民消费能力很强,消费水平属中上等水平; % 的经营者认为消费一般,近年来变得很挑剔等。 2002 年,库尔勒城镇居民人均可支配收入 7687 元,较 1997 年增加 2897 元,年均增长 % 。农牧民人均纯收入 3008 元,较1997 年增加 1178 元,年均增长 % 。库尔勒市利用外资水平逐年上升。这一指标表明,库尔勒市城市竞争力在不断增长,投资环境在不断更新,经济活力不断增强。根据调查显示:库尔勒市 2001 实际利用外资达到 1200 万元,2002 年达到 1380 万元,整体利用外资吸引能力居全疆第 3 位。在调查中了解到,库尔勒市政府在 2003 年有多个外资项目将要启动, 如与韩国合作修建公路、中法合资成立新疆乡都酒厂等项目。 2002 年,全州社会消费品零售总额 35亿元,增长 %