金域蓝湾营销执行方案(万科).ppt

营销执行案[ 200 9年8月] 本案要旨本案通过在研究万科金域蓝湾与同区域内构成竞争关系的楼盘之间的关联、与构成干扰关系的区域外市场之间的关联,以及目标客群特征的基础上,寻找项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道,并以此展开营销部署。根据东莞房地产的发展现状,根据本项目所在区域的距离及交通情况,圈定两个区域圈层: 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】目标客户群区域寮步片区常平片区大岭山镇城区大朗镇松山湖金地格林上院(预计 07 年下半年上市)万科项目(预计 08 年上市) 长城世家(预计 08 年上半年上市) (预计 07 年年底上市) 本项目所处位置大岭山常平镇松山湖大朗中心区碧水天源(08 年推四期) 松山湖北部工业园区 07年底 08年上半年 08年 08年上半年 07年底 08年中上市时间项目一期由 7栋高层组成, 占地 43万㎡,总建 34万㎡,容积率 莞长路与环城大道交界处新世纪领居高层洋房占地约 万平方米,建筑面积 万平方米, 容积率 松山湖科技产业园沁园路边长城世家别墅,少量大面积的洋房占地约 15万平方米,未做控规,容积率 东莞市大岭山连平管理区万科项目大岭山高层洋房面积 万平方米,建筑面积 平方米,容积率为 , 项目东接石大路松山湖高新技术产业园区,南靠大岭山镇中心商圈金地格林上院别墅,少量大面积的洋房一期占地面积: 18万平方米,建筑面积 19万平方米; 主力产品独栋别墅、,少量大面积的洋房占地约 万平方米,建筑面积: 48万平方米毗邻松山湖科技产业园区碧水天源(四期) 大朗主力产品项目规模区位代表楼盘区域原则: 区域规模档次产品客户★★★★★金地格林上院大岭山★★★★长城世家松山湖相似度项目名称区域直接竞争楼盘:长城世家/金地格林上院占地约 万平方米,建筑面积 万平方米,容积率 该项目地块位于松山湖科技产业园商住规划区内,凯悦酒店西北侧,北面是留学生创业园,地理位置较优越,交通便利长城世家近山亲水,尽享松山湖的原生山水,自然资源独特周边教育配套成熟容积率: ,容积率较低; 以多层和小高层围合组成,将原生态湖泊与组团园林、入户花园层层交融,保证了户户有景,移步异景长城世家本案优势: 该项目所处位置暂时还没全面开发,周边生活配套不成熟占地约 万平方米,建筑面积 万平方米,项目规模中等劣势: 主力产品: 11-12 层的小高层120-140 的三房和四房占地面积 万平方米,建筑面积 平方米,容积率为 距离松山湖教育区仅 2公里,交通比较便利距离镇中心 公里,没有镇中心的嘈杂人流影响; 项目周边市政路网规划良好,绿化与路况优良; 院落式建筑设计,错落有致的景观,多功能入户花园位于镇中心与乡村的结合部,区域价值较难获得认同; 三面临路(石大一级公路、另两条双向六车道市政路),车流多车速快,道路噪音污染严重;地块西南角是中型鞋材厂(未有搬迁计划),噪音及空气污染大; 周边大部分为农村自建房,居住环境受到一定干扰,有一定的治安隐忧; 生活、交通等配套滞后,整体居住氛围不足; 优势劣势一期二期三期主力产品: 60-80 ㎡的二房 90-110 ㎡的三房项目总套数约 2000 套,分三期推出: 一期产品预计 07 年 10 月份推出, 580 多套; 二期约 600 套;