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深圳市城市更新项目实操系列
——地价补缴——
一、现行深圳拆掉重建类城市更新项目地价补缴政策解读
（一）城中村用地
根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆掉重建类]1
号）
■《深圳市人民政府办公厅对于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（文号：深府办〔2013〕3号）
■《深圳市规划和领土资源委员会对于印发《〈深圳市工业楼宇转让
管理办法（试行）〉实施细则》的通知》（文号：深规土〔2013〕721号）
■《深圳市规划和领土资源委员会对于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
■《深圳市人民政府办公厅印发对于加强和改良城市更新实施工作的暂行举措的通知》（深府办[2014]8号）
■《市规划领土委对于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土[2015]587号）
■《深圳市城市更新历史用地处理暂行规定》（深规土〔2013〕294号）
■《对于宝安龙岗两区自行展开的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的办理建议》（文号：深府〔2006〕258号）二、即将出台的地价新政解读
《对于加强和改良城市更新实施工作的暂行举措》（送审稿、第三十稿），已于2016年10月10日由市规划领土委上报市政府，待市政府印发。
暂行举措第十五条：整合地价标准类型，简化城市更新项目地价测算规则，成立以通告基准地价标准为基础的地价测算体系（详见后表）。
在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步归入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比率不得低于30%，余款1年内交清。（请放大观看图片）
——工业用地历史遗留问题解决思路——
?为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在1992年、2004年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，无形中造成了长久以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。
?怎样妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工
业用地升级改造项目可否顺利推进的重点。在实际操作中，借助城市更
新解决历史遗留问题是深圳地域工业用地升级改造项目的主要途径；不
过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图经过“引
入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他
路径。
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概括
（一）两次“土地国有化”的补偿未到位
?为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了《关
于深圳经济特区乡村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土地推行
“统征”，转为国有用地；2003年，深圳市委、市政府发布《对于加速
宝安龙岗两区城市化进度的建议》，把特区外的土地全部“转”为市政
府发展储备用地。
?但是，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、
“转地”行动事实上并未获得当时的村集体及村民的承认。在性质上，
原乡村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但要真切实现
流转，则需要达成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
（二）违法建筑的泛滥
?深圳地域的迅速发展，催生了巨大的用地、用房需求。大多半集体
经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或公司签署用地协议，使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售”。土地实际使用人在取得“土地使用权”之后，多半未经合法报建手续就建起了各类建筑。
这些违法建筑不只数量众多，而且承载着大量的产业。根据2010年深圳达成的乡村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市乡村城市化历史遗留违法建筑普查总量为万栋，建筑面积亿平方米，用
地面积131平方公里[i]，其中工业用地及地上建筑物占有相当大的比重。若要对如此规模的“违法建筑”尽数拆掉，不只阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量人口的生计造成负面影响。
二、工业用地历史遗留问题办理的法律关系剖析
????经过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为：要办理
好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原乡村集体经济组织（以下简称“村委”）以及土地实际使用人的关系。
?经过1992年、2004年两次“国有化”行动，深圳成为