宁波房地产项目市场营销推广研究报告.docx

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宁波房地产项目市场营销推广研究报告
2017年7月宁波房地产市场月报
【最新资料，WORD文中国房产信息集团宁波机构
2011年7月至2012年7月宁波市办公用房供求走势图
数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构
2011年7月-2012年7月宁波市商业用房成交走势图
数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构
7月商品住宅成交面积排行榜
项目名称
区域
成交面积(㎡)
成交套数(套)
成交均价(元/㎡)
成交金额(万元)
银亿·海悦花苑
镇海

316

青林湾
海曙

273

宜家花园
鄞州

236

华润中海凯旋门
北仑

180

中海·雍城世家
鄞州

150

理想城
鄞州

147

28192
拉菲庄园
镇海

157

保利城
镇海

107

印象外滩
鄞州

111

金色珑庭
鄞州

129

华润中海凯旋门
拉菲庄园
青林湾
银亿海悦花苑
保利城
宁波市2012年7月商品住宅热销项目与重点土地位置图
热销项目
金色珑庭
理想城
宜家花园
印象外滩
中海·雍城世家
资料来源：cric中国房产信息集团宁波机构
背景分析篇
央行再次下调人民币存贷款基准利率
中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
点评：央行在此次降息时特意强调：“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。”央行宣布降息，还要专门强调房地产行业贷款政策，这在以往是非常罕见的，这是因为，降息这种利好对楼市调控显然会带来一定的风险。即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好：一方面，贷款利率下降意味着开发商融资成本降低；另一方面，这同时降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。正因为如此，央行在降息的同时专门强调了房地产行业贷款政策。也正是在这样的背景下，“决不能让房价反弹”的高层表态异常关键。当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地步。
住建部：一月两次重申将坚持房地产调控
鉴于5月以来地方政府针对房地产政策的微调此起彼伏，住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果。该新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
点评：调控进行到目前的节点，无论是从宏观经济还是从市场成交上来看，确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇，在一定程度上将打击地方政府近期松动政策的积极性，而从6月以来地方政府在政策上的表现来看，此举确实已经起到了一定的威慑作用。敏感时期的中央的表态，则是向市场发出的信号，房地产行业仍在调控的窗口内，楼市回暖能走多远，将和政策密切相关。
近期降息将改变部分二手房买卖双方心理预期
近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。
据抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸北大宁等部分6月成交较为火热的区域，