合肥市滨湖新区房地产市场分析.docx

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合肥市滨湖新区房地产市场分析
毕业论文
学院经济学院
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（姓名及职称）
[总评成绩：良]沫测度及其影响因素分析》一文中认为土地价格的上涨推动房价的上升,根据其研究成果，中国房价与地价的关系长期两者互相影响,短期，房价决定地价，而地价对房价的影响不大。熊璐瑛(2009)从房地产供求角度出发，分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求，资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求，同时人民币升值将增加开发商的土地储备，在建工程和存货价值，同时降低房地产行业建筑材料，住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，从而推动供给增加。王菊(2016)提出，短期内货币政策对房价波动和银行信贷都有显着的正向影响;从长期来看，房价波动与银行信贷之间的正向影响程度更加显着，而货币政策对房价有明显的负面影响。大部分经济学家站在供需平衡的角度，认为房地产价格上涨的根本因素在于供求结构失衡。一方面地区和国家的房价变动的影响因素存在一致性，另一方面地区房价波动还受到人口转移、失业率和人均可支配收入和消费者心理预期等因素的影响。
二、滨湖新区房地产市场swot分析
滨湖新区地理位置优越、区位优势明显，交通便利，人口基数大，并且通过合肥市的辐射带动作用，发展空间得以扩大。
（一）滨湖新区房地产市场概况（可以整合放在第一部分）
近几年来，合肥市房地产市场持续火爆，随着合肥市经济的快速发展以及总人口的增多,合肥房价一路上涨,涨幅大大超过周边城市。，%。住宅用地交易价格6885元/平方米，%，在全国35个二线城市中名列第三。%,%,%。作为一个中部内陆省会城市，合肥市2015年以来，尤其是2016年第一季度房地产价格的快速上涨已经引起社会各有关方面的关注。经调查合肥近几年房地产价格见下图:
图1：合肥房价
表1：2008年-2014年合肥房价均价
年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
平均价格/
(元/m2
滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。
滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。
图2：滨湖新区房价走势
前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，，刷新了五年来最低纪录。
分区域看，蜀山区、政务区、滨湖区的库存量相比上半年跌幅最为明显。其中，滨湖区库存量相比年初下跌近5000套，跌幅超过5成。数据显示，11月，滨湖区库存量为3600套，库存去化周期较短。而最近几周来，滨湖区多楼盘入市，受到购房者青睐，“日光盘”再现，也客观上反映出市场供求关系。进入12月后，合肥市国土部门加快了推地节奏，其中就包括多宗滨湖新区商住地块。
（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析
根据国家最新房地产政策,结合滨湖新区实际情况与合肥“141”空间发展战略进程，利用SWOT的方式进行深入性分析，能够在动态性的发展中，形成一种稳定有效的现代应用模式。[基于Swot模型的丽水房地产市场分析江金霞
]
(S)分析
（1)国家与地方政策支持。国家支持:滨湖新区吸引着省内外购房群体的关注，自2014年下半年开始，全国房地产宏观调控政策多管齐下，不论是住房补贴还是降准降息，都为潜在的消费者提供更优惠的购房成本。
地方政府优势:自合肥市政府“141”城市空间发展战略实施以来,滨湖新区作为组团重要部分,成立5年来，被称为安徽的奇迹所在。昔日一片蛮荒之地，今日成为高楼林立城市新中心。中国人在选择未来适居地点时，往往倾向于政治中心。因为政治与经济密不可分，前瞻蜀山区政务区的建设以及万达的入驻就可以看出政治中心直接影响经济中心的形成。2016年4月1日起，中共安徽省委机关(合肥市长江中路39号)、省人大常委会机关(合肥市屯