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合肥市滨湖新区房地产市场分析
毕业论文
学 院 经济学院
班 级 合肥市房地产价格的波动受多种因素影响，每种因素的影响程度也不一样。笔者通过对滨湖新区房地产市场进行swot分析以及影响因素分析,剖析滨湖房地产市场发展存在的问题并提出可操作性的建议。更希望可以以滨湖新区为例，延伸到其他地区乃至为安徽省房地产市场发展提供建议。
（二）文献综述
国内学者对房地产市场进行过不同角度、不同程度的研究。张弛(2005)研究了中国一二三线城市房价影响因素，认为影响一线城市房价的主要因素是地价和人均GDP，影响二线城市房价的主要因素是地价、购房者预期、地方政府财政收入及汇率，影响三线城市楼价的主要因素是三线城市人均GDP、购房者预期及汇率。因此二线城市地方政府应当减少对房地产市场的干预。此外，袁平和吴杰在《中国房地产泡沫测度及其影响因素分析》一文中认为土地价格的上涨推动房价的上升,根据其研究成果，中国房价与地价的关系长期两者互相影响,短期，房价决定地价，而地价对房价的影响不大。熊璐瑛(2009)从房地产供求角度出发，分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求，资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求，同时人民币升值将增加开发商的土地储备，在建工程和存货价值，同时降低房地产行业建筑材料，住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，从而推动供给增加。王菊(2016)提出，短期内货币政策对房价波动和银行信贷都有显着的正向影响;从长期来看，房价波动与银行信贷之间的正向影响程度更加显着，而货币政策对房价有明显的负面影响。大部分经济学家站在供需平衡的角度，认为房地产价格上涨的根本因素在于供求结构失衡。一方面地区和国家的房价变动的影响因素存在一致性，另一方面地区房价波动还受到人口转移、失业率和人均可支配收入和消费者心理预期等因素的影响。
二、滨湖新区房地产市场swot分析
滨湖新区地理位置优越、区位优势明显，交通便利，人口基数大，并且通过合肥市的辐射带动作用，发展空间得以扩大。
（一）滨湖新区房地产市场概况（可以整合放在第一部分）
近几年来，合肥市房地产市场持续火爆，随着合肥市经济的快速发展以及总人口的增多,合肥房价一路上涨,涨幅大大超过周边城市。，%。住宅用地交易价格6885元/平方米，%，在全国35个二线城市中名列第三。%,%,%。作为一个中部内陆省会城市，合肥市2015年以来，尤其是2016年第一季度房地产价格的快速上涨已经引起社会各有关方面的关注。经调查合肥近几年房地产价格见下图:
图1：合肥房价
表1：2008年-2014年合肥房价均价
年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
平均价格/
(元/m2
滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。
滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。
图2：滨湖新区房价走势
前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，，刷新了五年来最低纪录。
分区域看，蜀山区、政务区、滨湖区的库存量相比上半年跌幅最为明显。其中，滨湖区库存量相比年初下跌近5000套，跌幅超过5成。数据显示，11月，滨湖区库存量为3600套，库存去化周期较短。而最近几周来，滨湖区多楼盘入市，受到购房者青睐，“日光盘”再现，也客观上反映出市场供求关系。进入12月后，合肥市国土部门加快了推地节奏，其中就包括多宗滨湖新区商住地块。
（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析
根据国家最新房地产政策,结合滨湖新区实际情况与合肥“141”空间发展战略进程，利用SWOT的方式进行深入性分析，能够在动态性的发展中，形成一种稳定有效的现代应用模式。[基于Swot模型的丽水房地产市