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吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)
第一条为规范物业服务收费行为,保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。
第三条本细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。
第六条物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条物业服务指导价格采取以下三种形式:
(一)协商确定服务价格
凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业,其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定,报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
(二)提前告示服务价格
凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋,都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容,报价格主管部门和房地产主管部门备案,同时在显著位置设立公示牌,将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时,签订前期物业管理服务协议,业主入住后至该业主委员会成立之前,按合同约定执行,服务价格不得提高,服务承诺不得降低。
(三)价格主管部门核定服务价格
1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的,由双方提出书面申请,报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。
2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业,应根据物业管理的实际情况,提出服务价格申请,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。
第八条住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》,结合当地实际,在上浮10%、下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格。
非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力,按照本《细则》规定的原则,制定当地非住宅物业管理服务政府指导价格。
物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定。
物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布。
第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
开发商在签订前期物业管理服务协议时,要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳,不得预收。水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。
第十条实行物业服务的价格构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等(人员配置参照《城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》);
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项维修资金予以列支,不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条物业的成本利润率控制在1-3%。
第十二条物业服务收费等级的确定,由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。
物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业,不得收取物业管理服务费。
第十三条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用,业主委员会应当督促其限期交纳