房地产企业运营管理.doc

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房地产企业运营管理
银湖酒店
二零零八年三月十五日
房地产企业运营管理
——目录
前言
第一讲：房地提供增值的产品和效劳，在满足客户价值需求的同时降低产品和效劳本钱，获得和提高企业竞争优势
运营管理的对象和容
运营管理的目标
运营管理的原则
运营管理的执行者
运营管理的对象
运营管理的对象是运营过程和运营系统。
运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如对这样的生产运营活动进展有效的组织和控制
1、企业价值链的各个系统的设计
2、企业价值链的各个系统和运行
3、企业价值链的各个系统和改良
第一：不断满足客户需要。
〔性能、价格、时间……〕
第二：有效利用资源。
〔人员、材料、运辅、库存、设备、场地……〕
运营管理的原则
树立整体思想，追求协调下的均衡
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运营过程规化、标准化、流程化
坚持量化的管理与控制
前馈控制与反响控制相结合
刚性与柔性相结合
充分利用信息平台
运营管理的执行者
首席运营官〔Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运长〕，主要负责企业的日常营运，辅助CEO〔Chief E*ecutive Officer〕的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的开展趋势负责。COO在*些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁
运营管理的执行者
组织制定公司全年、半年、季度和月工作方案
提出部管理机构设置及岗位设立案
组织拟订公司的业务规和运营流程
组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进展考评
协调各部门之间的工作关系
主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作
组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进展考评
…………
组织制定公司全年、半年、季度和月工作方案
提出部管理机构设置及岗位设立案
组织拟订公司的业务规和运营流程
组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进展考评
协调各部门之间的工作关系
主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作
组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进展考评
…………
1、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计
2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行
3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改良
一、房地产企业运营管理的现状与特点
很多房地产企业中普通存的现象：
部门职能不清，相互推诿，穿插工作难协调
岗位职责不明，干好干坏说不清
授权不清，不知该不该做主
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单个工程做得很好，但多工程运作问题不断
总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙.
同样的问题重复发生
不断地处理问题但总也处理不完
换一个领导换一种做法
越级指挥，方案天天变
制度流程一大堆，形同虚设
员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低
客户投诉不断
认识误区：
认为运营管理就是工程方案管理
最新难题：
多工程跨区域开发的企业方案和目标如保证
二、房地产企业运营管理与工程方案管理的关系
〔一〕运营与工程
〔二〕工程管理简介
〔三〕运营管理与工程管理的区别
〔四〕运营管理与工程方案的关系
〔一〕运营与工程
工作性质与容的不同
〔二〕工程管理简介
工程的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。
"工程管理就是指把各种系统、法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标围完成工程的各项工作，有效的工程管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间，对组织机构资源进展方案、引导和控制工作。〞
----美国工程管理学会<工程管理知识体系纲要>
工程管理简介：
〔三〕运营管理与工程管理的区别
〔四〕运营管理与工程方案的区别
房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统
和支持、保证、控制价值链的支持系统
主要系统：立项、筹划、设计、施工、竣工、销售
支持系统：人力资源、财务、行政、本钱、采购、技术、报建
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房地产企业运营管理就是对以上各个系统进展设计、运行和改良、以实现工程开