房屋建筑物评估案例.doc

房子建筑物评估案例
案例一：办公楼（房子明细表5-1-1第44项）
1、评估对象大体
该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12
月31日账面原值1,151,，账面8%

中煤建协字[2007]90号
计价字[2002]125号
7
墙体材料专项基金
建筑平方米
8
7,
财综字[2002]55号
8
散装水泥专项基金
每吨袋装水泥
3

财综[2002]23号
9
市政公用设备建设配套费
建筑平方米
10
9,
内政发[1999]12号
二
共计
100,
（3）资本成本
，1-%，建设资本按均匀投入原则计算资本成本。
资本成本=（建筑安装工程造价+前期及其余费用）×合理工期×贷款利息×1/2
=（1,309,+100,）×%×3/2=114,
4）重置全价：
重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资本成本＝1,309,+100,+114,＝1,524,
＝1,524,（取整）
3、成新率
.
该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混构造非生产用房经济使
用年限为50年，。通过现场勘探，该房子基础无沉降现
象，梁板柱无裂纹，承载优秀；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻
微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形损坏；水、电等
配套设备正常使用。
通过评估人员现场鉴定勘探，通过加权平均计算成新率。
理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=（1－）×100%
=88%。
勘探成新率见下表：
房子建筑物勘探成新率鉴定计算表
序号
构造名称
标准分
勘探分
一
构造部分（占
80%）
100
84
1
基础
30
27
2
柱
25
22
3
梁
20
16
4
板
15
12
5
承重墙
10
7
二
装饰及装饰部分：(占10%)
100
75
1
屋面
30
24
2
门、窗
20
14
3
外墙
10
7
4
内墙
15
12
5
顶棚
10
6
6
楼面、地面
15
12
三
设备部分：（占
10%)
100
80
1
给排水及采暖
40
30
2
电气照明
35
30
3
通风
25
20
四
勘查成新率
83%
成新率=勘探成新率×60%+理论成新率×40%
=83%×60%+88%×40%=85%
.
4、评估值确实定
评估值=重置全价×成新率
=1,524,%×
=1,295,
案例二：俱乐部（房子明细表5-1-1第117项）
1、评估对象大体
该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年12月
31日账面原值2,565,，账面净值1,213,。房产证为房
权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，
建筑面积为2,。
该建筑物为1层框架构造，檐高15米，独立基础，其中荷载大者
则为振动灌输桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房子
的框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，
内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗
为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设备。
该俱乐部使用状况优秀，构造有足够承载力，无变形等现象。外
墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良
好，电照无故障，上下水通畅，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重