土地增值税清算审核疑点汇总.ppt

土地增值税清算审核疑点分析
及案例讲解
土地增值税清算审核
做什么
怎么做
土地增值税清算审核
做什么
清算审核的主要内容
1、清算单位的确定。
2、转让房地产收入的审核。
3、扣除项目的审核。
4、增值额的计算。
土地增值税清算审核
清算审核报告
清算应提取的基础资料
土地增值税清算审核底稿
做什么
清算应提取的基础资料
土地增值税清算审核
转让房地产收入的审核
前期工程费的审核
建筑安装工程费的审核
开发间接费用的审核
加计扣除项目的审核
取得土地使用权所支付金额的审核
土地征用及拆迁补偿费的审核
房地产开发费用的审核
怎么做
土地增值税清算
——转让房地产收入审核
一、预收账款和主营业务收入的审核
1、对除结转“主营收入”外发生的“预收账款”借方发生额逐一审核,看是否属于退房款、退面积差款或是其他原因。
2、“预收账款”各年度总额与“主营业务收入”总额是否相符。
二、销售台账审核
1、销售台账的房产套数、房屋产权面积与竣工测绘数据是否相符,台账数据有无少计、漏计;
2、已收房款合计数与账册“预收账款”、“主营业务收入”数据是否相符,有无少记、漏计和填制错误;
3、发票开具金额与已收房款金额是否相符,有无已开票未收款;
4、补退差的计算是否准确;
★根据国税函[2010]220号,清算时已销售尚未收到尾款的应计入清算收入。
土地增值税清算
——转让房地产收入审核
三、价外费用和代收费用的审核
审核“其他应付款”或“其他业务收入”等科目,是否有发生属于转让房地产的价外收入或代收费用,并判断是否应并入清算收入总额。
1、价外费用主要包括销售不动产过程中收取的如购房违约金等收入。
2、对于开发过程中代收费用是否计入清算收入总额,主要审核一是是否属于代县级以上人民政府收取,二是是否并入房价或企业开具发票。
四、委托销售手续费的审核
根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额,与申报的预售收入和销售收入比对,寻找差异,并对照检查中介服务机构的销售明细表,检查是否将手续费直接冲减收入,隐瞒销售收入问题。
土地增值税清算
——转让房地产收入审核
五、价格明显偏低和关联交易的审核
1、对销售台账中同类同期房屋的实际成交单价进行分析比对,审核是否存在部分房产的销售价格明显偏低的情况。
2、发现存在销售价格明显偏低的,要求企业进行解释并提供书面说明理由,审核其理由是否符合税收政策规定。
①享受折扣的对象是否具有不特定性;
②享受折扣的对象是否属于关联方;
③销售折扣是否有辅助证据;
⑤审核《预售合同》,是否约定特殊事项,是否一次性付款;
⑥询问购房人实际交易情况。
土地增值税清算
——转让房地产收入审核
3、对纳税人无法提供正当理由造成成交价格明显偏低的:
①按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定;
②按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
③参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
4、正当理由一般包括:不同的楼层、不同的朝向、开发产品质量问题
5、可能存在价格异常的常见形式:内部认购(以较低的价格预售给内部员工);关联方交易(包括股东及其亲属);其他有经济利益往来的单位和个人(如借款方);在销售后期股东对未售商场、店面和大套住宅进行认购或分配。
案例
土地增值税清算
——转让房地产收入审核
六、视同销售收入的审核
对于视同销售收入的审核,包括两个方面:一是视同销售的六项交易是否发生;二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价,包括视同销售收入实现时间的确定和销售金额的确定。
七、对未售房产的审核。
对销售台账登记的未售房产,与发票开具情况进行比对分析,并通过实地查验,确认未售房产是否属实或已实际使用。如已实际使用应进一步审核是否属于视同销售范围还是转作自用或出租。
1、视同销售:是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东个人用于出租和经营;审核相关往来科目和“开发商品”科目,如以售房款抵顶工程款的核查,主要审核预付账款、应付账款等科目的贷方科目是预收账款、主营业务收入等科目,还是开发商品科目。
2、自用:审核会计账上是否已记录转作固定资产等处理。