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北京CBD商业地产市场前沿调查报告
随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目大体完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经愈来的店面。百货和商业街的空置率别离是%和%，底商也有%的空置。只有大型的购物中心稍好，空置情形不到10%。从中也反映出，大型商业在整体计划，项目定位，后期招商，和经营治理上加倍尊重市场，以自身的目标消费客群为导向，有效地保障了商业的长期经营。
5、租金
图6、各业态租赁据均价图
单位：元/每天每平方米
资料来源：易铺研究院
平均租价最高的是综合市场种类的商业，达到了27元天天每平方米，这主若是因为区域内的秀水市场租价极高，从而带动了同种类的项目租金。第二是购物中心，也达到了26元多，CBD区域良好的人气，高端的定位决定了那个地址大型商业的租价。商业街整体上依托在高层底商的周边，因此价钱比底商类项目低一点，二者别离是12元和元，可是达不到区域内元天天每平方米的均价。
图7、租赁和层差均价比较表
单位：元/每天每平
资料来源：易铺研究院
层差的均价也是综合市场最高，仍然是因为秀水市场整体均价极高，从而决定了层差的平均价。其余三种业态的层差均价的不同不大，都在3、4元左右。底商的层
差均价相对较高是因为底商业态的二层及以上楼层的通达性、可视性太差，因此达到
了元天天每平方米。而商业街和购物中心相对来讲楼层的不同对购物的阻碍相对较
小。
、市场
据交叉分析报告
一、项目规模和租金水平对照关系
图8、已定价项目面积和均价比较表
资料来源：易铺研究院
图8反映的是已经定价的商业项目的整体面积和租赁均价的比较表，，说明CBD区域内的供给以大型项目为主，，。租赁价钱上整体趋势也是体量越大，租金越高。可是最高的是位于中间体量，达到了元天天每平方米，最低的仍然是小体量的项目为
元天天每平方米。
二、项目规模和空置率对照关系
图9、已经营项目面积和空置率比较表
资料来源：易铺研究院
图9反映的是已经开业的商业项目的面积和空置率的关系。整体来看，项目越大，空置率越高，空置的顶峰是2到5万平方米的项目，达到%，结合前一个表格的租金水平来看，该区间价钱最高，可是竞争也最为猛烈，因此空置率也最高。5万平方米以上的项目空置率也很高，达到%，充分说明，大体量项目在北京CBD区域内已经饱和。体量最小的2万平方米以下项目在总面积、租金水平和空置率上来看都是最低，看见该区间相对照较稳固，风险较小，利润较低。
3、项目租金水平和空置率对照关系
图10、北京CBD不同租金价格区间项目的面积和空置率比较表
11面积单位：万平方米一•一空置率
图10反映的是租金与空置率的关系，趋势很显然，租金越高，空置率越低。这也符合市场的进展规律。可是空置率最低的不是租金最高的项目，而是位于20到30
元之间商业，仅为％，可见该区间在CBD范围内，运营情形最好。同时租金10元以
下的商业项目空置率高达％，在CBD如此一个区域，空置商业造成了较大的浪费。
第三部北京CBD区域商业地产市场分析
北京CBD中央商务区，通过近几年的进展，已经取得了显著的成效。在商业的经营形式上，只租不售取得进一步进展，绝大多数开发商再也不是单纯的追求眼前利益，而是从整体上和久远角度动身。长期持有，成为商业地产，专门是定位于高端市场层面的购物中心等大型项目的显著特点。
从价钱因素上来讲，CBD商业项目作为仅次于中关村的北京市第二高价钱区域，
平均租价为元天天每平方米，而且，大多数项目的租金一直在稳步上涨，这一点最能
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表现CBD商业市场仍然维持着上升的势头。在北京市商业整体供给面积不能知足城市人口组成和消费需求的大环境之下，加上即将举行的北京奥运会带来的庞大商机，以后CBD商业的进展空间仍然专门大。
可是如此多的大体量商业项目，80%都是在近两年之内开发营业，市场定位不清楚，市场供给集中加大，产品同质化严峻，能够