商业银行房地产贷款风险管理.doc

商业银行房地产贷款风险管理
俞佳平 摘要:商业银行在房地产贷款方面存在着信用风险、假按揭风险、操作风险、市场风险、法律风险、政策风险。防范房地产贷款风险,应做好贷款的审查工作,加强对房地产项目贷款的封闭监管,完善商业银行的信贷操作商业银行房地产贷款风险管理
俞佳平 摘要:商业银行在房地产贷款方面存在着信用风险、假按揭风险、操作风险、市场风险、法律风险、政策风险。防范房地产贷款风险,应做好贷款的审查工作,加强对房地产项目贷款的封闭监管,完善商业银行的信贷操作规程,加强抵押物管理,健全法律法规体系,制定灵活的房地产贷款政策。
关键词:商业银行;房地产;贷款;风险
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)06-0-02
房地产信贷风险是商业银行信贷风险中的一种常见形式,它是指经营房地产信贷业务的金融机构,由于其决策失误、管理不善或受客观环境变化等一些无法预料的不确定因素的影响,导致其资产、收益蒙受损失的可能性。目前我国房地产企业开发资金大部分来源于银行,这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行,导致商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中,风险管理压力较大。对此,商业银行必须认清当前面临的风险,并制定必要的防范措施。
一、商业银行房地产贷款存在的主要风险
(一)信用风险
根据房地产开发贷款的特殊性,房地产开发贷款信用风险又称违约风险,指借款人因倒闭或信用下降等其他原因不能履约而给银行带来的风险,它是商业银行最大的风险来源之一。信用风险产生的原因主要有:一是抵押品市场价格大幅下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约,而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。二是银行对借款人经济状况、还款能力难以长期监控。由于我国尚未建立个人信用等级制度,对个人资信评估缺乏统一、客观的标准,影响了银行对贷款申请人信用的调查评定,使银行无法确定申请人的持续还贷能力。三是房地产开发商与购房者产生矛盾。双方会因为质量问题或其他问题产生纠纷,导致用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
(二)假按揭风险
假按揭是指房地产开发企业出于骗取银行信贷资金的目的,采用指使本单位员工、亲属或朋友,甚至雇人收集无关人员的身份证,冒充购房户,提供虚假申请材料,签订购房合同,以此到银行办理个人按揭,套取银行贷款的行为。“假按揭”恶意套取资金的行为成了银行最直接的贷款风险。一旦房地产开发企业经营不善或出现困难,购房借款人就会停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,从而使低风险的个人住房贷款变成高风险的房地产开发贷款,造成贷款风险的集中暴露,大量的按揭贷款逾期,直接危及银行贷款的收回。
(三)操作风险
在实际业务中,银行内部人员的违规操作也会导致房地产信贷出现较多风险。突出表现在:一是各级业务审查、审批人员主观上不够重视,风险意识不强,审查流于形式,随意简化手续,对资料的真实性、合法性审核不严,对明显存在疑点的资料不作深入调查核实,甚至部分商业银行放松审查标准,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际