2012年上半年天津房地产市场预测.pdf

都在说楼市入冬目前到底冷在哪里?Part 01都在说楼市入冬,目前到底冷在哪里?目前市场与08年低迷期的区别何在?Part01Part 02天津楼市的供需对比是否合理?Part 03Pt04目前塘、开地区市场现状及土地价值情况对2012年市场的定性与定量预测Part04Part 051都在说楼市入冬,目前到底冷在哪里??如左图,天津全市11年1-8月商品住宅成交量为618万平米,%,市场反应可谓稳定。?对楼市“冷淡”的直观感觉,其实主要来自于本年9、10 两个月份同比去年的成交量下滑,分别达到了-%和-%。?金九银十的高期望,与成交现实的大失落,是天津楼市“入冬”言论的源起是天津楼市入冬言论的源起。从左分析津楼市成交均价自年?从左图分析,天津楼市成交均价,自09年1月之后的12个月内的上涨幅度达到2213元。?而自10年1月后至目前的22个月内,均价涨幅为630元。?说明政策对房价涨幅的控制,已经达到预期目的使天津楼市成交均价稳定在9000元/平的,使天津楼市成交均价稳定在9000元/平米—10000万/平米区间内。2重点城市房地产交易量价现状五城市2011年前三季度量价同比变动成交价格对20个城市的数据统计,仅7个城市的成交量同比略有增幅其中天津增幅在6%左右成交面积幅,其中天津增幅在6%左右一线城市中,北、上、深、杭的成交量同比缩水,杭州降幅在21%,深圳2%的小幅下降重点城市中,北京、深圳成交价格同比下跌,重庆、上海和杭州上涨,重庆涨幅最大为24%,天津房价降2%北京:%成交价格20569元/平米环比下降5%深圳:成交量环比下降17%,同比下降60% ,成交价格19119元/平米,同比下降11%,创年内跌幅新高成交价格20569元/平米,环比下降5%到10月份上海:%,同比下跌65%成交价格21302元/平米,环比下跌6%,%广州:成交量环比下降5%,同比暴跌66%成交价格11035元/平米,环比下降7%天津:%,同比下降41%成交价格9718元/平米,环比上涨2%,%3由此可见,楼市“拐点”、甚至“崩溃”的说法,其实是媒体与无良专家所兴起的又一波夸大其词的浪潮而已。媒体错误的忽视了房地产市场的地域性特点,和牵连经济水平的高适应性特点。把南方重点城市房地产市场挤压利润空间,向稳定平台期过渡的必然历程进行了无意的妖魔化天津楼市成交量只是回到往年正常水平必然历程,进行了无意的妖魔化。天津楼市成交量只是回到往年正常水平。在多方调控与人均居住需求逐年增长的博弈下,房地产市场长远看必将以“波动上涨——平稳——波动上涨”的周期来体现。不会出现断崖式的下挫或“硬着陆”式的下跌现象。天津由于特殊城市定位,决定了其楼市具有遇到利好环境后,价格升高过程长、升高幅度相对小的特点。相应的产品利润空间、可压缩空间也小于南方城市。“缓热慢凉”,成为天津房地产市场区别于其它地区和一线城市的重要特点城市的重要特点。很多人把目前市场与08年的低迷时期做比较,但这两次低迷之间有着很大的差别。408与11年房地产调控政策对比目前市场与08年低迷期的区别何在?半年内上调六次存准率,全年加息三次上调贷款利率三次2008年 货币放松信贷放宽2009年 贯彻优惠政策08与11年房地产调控政策对比80天内五次下调存准率、贷款利率限购第三套房,最低首付30%,二套房首付60%,。上海、重庆开始征收房产税首套房平米契税降至免缴两会精神:三管齐下,控制货币流动促经济保增长货币收紧信贷严厉首套房<90平米,契税降至1%,免缴个人住房印花税,免缴土地增值税两会精神管齐下控制货币动性、财政税收金融调节需求、加强地方政府责任首套房七折贷款利率,最低首付20%。外资可参与土地交易,普通商品房的最低资本金贷款比例下调至20%10月,温总理两次提及:“坚定房地产调控信心不动摇,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果”09年末,个人住房转让营业税征免时2011年 行政调控减免营业税,支持房企合理融资,取消房产税转让营业税征免时限由2年恢复到5年508与11年房地产政策导向性?积极、支持08与11年房地产政策导向性08年受金融危机影响,经济大环境衰退。作为经济支柱之一的房地产业,国家表示出绝对的支持。?严控、厉调2011年是继续执行2010年调控政策并巩固成果的一年2011年是继续执行2010年调控政策,并巩固成果的一年。国家调控房价的态度已经由“遏制房价过快增长”转变为“将房价控制在合理水平”。?08年的低迷期是政策趋向利好,而购买力深度观望谨慎入场;?目前的低迷期是政策严厉调控,而购买力受到屏蔽不