业主概念和权利的司法解释.docx

Last updated at 10:00 am on 25th December 2020
业主概念和权利的司法解释
业主概念和权利的司法解释

两个司法解释了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题,产权。有的子女另有住房居住,或在国外工作生活,并不在住宅小区生活,也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住,其父母在小区内生活,享受物业服务,小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关,其法律地位相当于法律上的准业主,笔者认为经其子女书面授权委托,明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务,有投票和参与选举(被选举)的权利,经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。
    有的家庭三代同堂,户籍、生活居住也都在小区内,购房者是第二代子女,三代都享有物业服务,小区公共事务都与他们直接有关,而对某一具体事务三代人可能会有完全不同的意见和看法,确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定,其他人只能作为生活中的业主来确定身份,不享有法律上业主的完整权利,不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张(生活中的一般要求除外),否则也是无效的。
    子女购房自住而父母经常来同住,但父母同时也另有住房,这样的父母就不具备本小区(生活上的)业主的身份,只能视为临时居住者或业主的亲友,不具备享有物业服务的主体资格,不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价,即使有合理意见也应当通过产权人(法律上的业主)来提出,而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主,对小区公共管理事务提出指责和批评,提出各种要求,对此需要审慎甄别,防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。 
    夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一套住宅会有二个以上的业主,如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见(例如对于是否同意封闭前后阳台,夫妻间产生完全不同的意见),那一个意见应计为有效票
针对这种情况,必须在事先确立一个行使权利的业主(简称行权人)的概念,并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人,通常就是以产权证的名字为准,而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票,以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。    确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义,这涉及到小区自治组织(业主大会、业主委员会)成员的投票、选举活动的合法性有效性,业主参与物业管理活动的正当、合法、有效,业主维权行动的合法有效,以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致 不容忽视的法律后果,因此在实践中应当准确把握。例如在选举中安排人员对参与选举和被选举的业主资格进行甄别确认,以保证投票结果的有效性合法性;在征求意见中对投票者的行权人身份进行提示,保证投票结果的有效性。如果忽视这项工作,就可能出现某户虽然表示了某种投票意见,但出现行权人否认投票意见的现象,导致投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业服务企业提供额外服务,甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举活动中的选民、候选人资格审查性质相同,因此应