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写字楼营销顾问业务经验分享
写字楼开发工程必须关注的问题
Question >
世联认为成功的写字楼开发工程必须关注的关键问题

1. 城市写字楼市场开展阶段的判断
核心要点
片区
纯商务形象
迅速开展的中小企业
初具规模的企业
纯写字楼开始出现
位置
配套
硬件
商务气氛
需求多样化
多样化
各种类型企业
写字楼与新一代商务公寓并存
地段
效劳
软环境
健康、风景
世联研究
写字楼的产品价值体系
写
字
楼
产
品
价
值
体
系
关键公共空间打造专业办公形象展示区
高形象展示体系
独特功能构建
低门槛，低使用本钱。
品牌整合打造形象光环
办公生态化
商务中心
低本钱价值构建
写字楼产品四种模式的竞争分析
市场先机型
成本领先型
适用条件：
项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。
启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；
项目采用提早开发，抢占先机的竞争策略 ；
适用条件：
项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要控制成本，保证达到利润目标
低成本，高形象是成本领先型的成功要素；
功能转换型
附加资源型
适用条件：
功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启
政府不允许住宅单位供企业注册
周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间；
适用条件：
周边写字楼产品成熟；
推出超前的概念可以引起市场的共鸣；
市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；
世联写字楼开发参谋的工作方法
Method >
世联参谋效劳内容
工程定位参谋效劳
城市相关产业及商业地产市场开展前景预测
相关领域市场进入战略及开展策略
可行性研究报告
金融投资机构工程咨询
商业机构投资合作咨询
市场定位案例专题研究
工程物业开展
建议参谋效劳
消费市场参谋
工程开展战略定位
工程物业开展建议
工程启动策略研究
规划方案的市场评价
租售价值及工程财务评估
营销战略与策略
参谋效劳
招商效劳 招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制
…………
销售效劳 营销执行策略制定/营销实施及推广方案/工程价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议
…………
前期参谋工作阶段划分与效劳内容
阶段划分
服务内容
主要成果
合同期内沟通方式
服务时间
第一阶段：
项目定位
1房地产市场调查
2 宏观背景分析
3 项目解析
4 项目定位
5 案例借鉴
6 物业类型规划/配比
7 经济测算
8 项目分期计划
9 规划设计建议
1《项目定位及发展战略》报告
2 形成《规划设计任务书》
1 当地市场研究七天
2 中期沟通|汇报一次
3 终期沟通|汇报一次
4 电话|传真|邮件沟通
45个日历天
第二阶段：
项目物业
发展建议
1 房地产市场调查
2 规划设计要点
3 项目建筑设计
4 要点建议
5 建筑风格/外立面建议
6 环境/景观设计要点
7 配套设施建议
8 社区服务/物管建议
9其他相关物业建议
1《项目物业发展建议》报告
2 形成《建筑设计任务书》
1 当地市场研究七天
2 中期沟通|汇报一次
3 终期沟通|汇报一次
4 电话、传真、邮件沟通
30个日历天
第三阶段：营销战略
与策略
1 投资群体研究
2 自用客户群体研究
3 主流营销手段分析
4 营销案例借鉴
5 项目营销战略
6 项目营销策略
7 营销费用预算
1《项目营销战略与策略》报告
2 报告用于指导广告公司
1 市场调研五天
2 中期沟通|汇报一次
3 终期沟通|汇报一次
4 电话、传真、邮件沟通
30个日历天
后续跟踪
服务：
在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。
专案团队架构及岗位职责
人力配备
八位专业人士组成
人力配备：1位
资深工商项目经理
人力配备：2-3位
市场研究人员
岗位职责
调配公司资源
探讨技术思路
评审顾问报告
监督服务品质
岗位职责
实施项目管理
全程项目跟进
研究成果成文
关键节点汇报
岗位职责
收集基础资料
分析相关信息
深入访谈客户
基础研究成文
服务优势
八位专业精英
十年组织智慧
服务优势
强大的顾问平台支持
完善的培训体系支撑
服务优势
丰富资料获取经验
建筑|经济等专业
项目执行委员会
工商项目经理
市场研究人员
世联知识平台+内部|外部专家
世