2011年07月长沙五矿万境长洲营销报告.pdf

[五矿万境长洲营销报告]
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项目目标
现金流
p在低靡市场下,良好的现金流,促进企业良性发展。
﹪的认购率。
树立品牌
p从企业战略来讲,本项目作为五矿集团大规模项目,
承担创造企业知名度、美誉度,树立品牌,并赢得政府
信任的使命,由此形成企业扩张的引爆点。
p成为长沙市第二梯队的TOP
湖南
总目标:自首批开盘起14个月内完成住宅销售的95%。
第一阶段:1、4号栋2011年7—10月完成该批可销面积的90%;
第二阶段:项目二批(3、5、6号栋)销售起2个月内,2011年
10—12月完成该批可销面积的80%;
第三阶段:项目三批(7、8、9、10号栋)销售起3个月内,2012年
1—2011年4月,完成该批可销面积的70%;
第四阶段:项目四批(11、12、13、14号栋及所有剩余房源),2012年
5—10月完成整体可售面积的95%。
营销方向
区域视角:区域现状
区域现状竞争竞争现状现状
“声名在外”“房地产发展水平优劣明显”
“大盘云集”“传承缺失”
“文化混沌”
“同质化较为严重”
“树立有机集成生活系统城的大盘
形象”形成长沙的标杆项目”
未来市场走势的主要观点:利空〉利好
2011年开年至今,市场延续2010年底的“小阳春”,整体市场呈
现“回暖”迹象;
目前的“量跌价涨”迹象仅为调控阶段的“中场休息”,市场暂
时稳定,但依旧不明朗;
目前市场下的营销策略:
u开工后,加快工程进度,尽全力及早达到开盘条件
u钱花到刀刃上,加大关键节点的投入
u精细化营销,渠道为王、现场为王,如有一处做不好,在与客户心理进行博弈时将缺
少筹码
u推广前置,形成项目的高端价值和高形象
项目解读
区域价值:雨花区圭塘河,城市发展升级的重点区域之一,未来5年将成为
关注度最高的片区,本项目紧邻圭塘河景观带;
配套价值:立体化交通、便捷生活;一站式的名校教育,让下一代赢在起点
规划价值:轻轨、地铁规划、片区大规模的商业规划,必将主宰星城的下一个繁
华
自然资源价值:3公里河岸线、圭塘河景观带,就在家门口
产品价值:80万大社区,提供区域稀缺的居住模式
品牌价值:品质血统,雄厚的实力,丰富的豪宅开发经验
本项目将推动圭塘河的国际化和城市化发展
进程,成为代表区域内最高端的门户大盘门户大盘
【竞争策略】
Ø 【项目整体竞争区隔点】
本项目是片区内唯一的大规模项目,和其他项目有“质”的区别,我们
需要在这一点上和周边项目建立竞争区隔,成为区域市场的领导者
Ø 【首开产品形象竞争区隔点】
以“城市价值、原生自然资源、产品差异化、有机集成生活系统城”整
体实现竞争突围。
营销总策略
p 量价策略:前半段走量,后半段搏价
p 推广策略:高调推广,展示先行
p 价格策略:平开高走,追涨出货
p 控盘策略:批量去化,价格销控追啊!又涨了!
开盘前营销阶段划分
临时外展点进场 2011年10月中样板展示区
2011年7月
启动认筹及会所开放
销售线
正式启动期重点储客期开盘前冲刺期开盘
根据销售任务,开盘前必须实现600批VIP客户的积累,在3个月内高效积累客户
正式启动期市中心临时接待处在7月初进场
截至样板展示区开放前,本必须实现总体储客量的90%,必须通过各项营销活动
重点储客期
的配合最大限度积累客户,阶段目标储客量:540批VIP
开盘前冲刺期样板展示区、样板房以及会所开放同步开放,VIP升级、客户冲刺从而完成开盘目
标
各营销节点环环相扣,为保证顺利实现开盘售罄,务必确保营销各时间节点,并尽可
能提前,首先保证临时外展点进场,其次样板展示区到位
第一阶段工作安排

临时外展点进场 2011年10月中样板展示区
2011年7月
启动认筹及会所开放
销售线
正式启动期重点储客期开盘前冲刺期开盘
阶段重点
u市中心临时接待处7月低必须要确定并可进场:从“硬件、软件、
人员、物料”四大方面保证临时接待中心7月低进场,现场通过三天
时间实现完善运作,8月1日必须正式启动蓄客。
u建议7月中旬启动推广。
第二阶段工作安排

临时外展点进场 2011年10月中样板展示区
2011年7月
启动