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【房地产】王志纲：大盘开发攻略
大盘开发的难点
大盘必须广泛适应不同层次的消费群。必须合理分区，推出不同定位的住房。在这种情形下，从规划到推广均面临复杂而多变的挑战。
大盘开发基本模式
万科模式
专业化品牌扩张型
体开发思路
开发理念设计
合作方/参与者
工作内容
开发策略设计
主要决策
策划公司
市场调研公司
可行性研究
选取策划公司
选取调研公司
开发策略选择
确定项目定位
确定启动区
大盘开发的主要步骤
规划设计阶段
区域发展概念设计
项目发展概念设计
项目详细规划设计
合作方/参与者
工作内容
建筑设计
主要决策
规划设计公司
建筑设计公司
选取建筑规划设计单位
确定规划方案
确定建筑方案
资源整合
政府资源
配套设施经营资源
园林设计
园林设计公司
大盘开发的主要步骤
工程施工阶段
建筑工程招投标
进度控制及工程监理
设备、材料选择
合作方/参与者
工作内容
工程验收
主要决策
建筑商
建材、设备供应商
甄选建筑单位
甄选建筑单位
选取建材及设备
工程监理公司
大盘开发的主要步骤
营销推广阶段
整体市场推广计划
形象包装计划
价格策略计划
合作方/参与者
工作内容
销售培训
主要决策
销售代理公司
广告公司
确定整体营销策略及实施计划
审定各阶段的售价及优惠措施
甄选代理公司
资源整合
物业管理顾问
商家（家居供应）
销售实施与控制
甄选广告公司
大盘开发的主要步骤
售后跟进阶段
签定销售合同
工程改建跟进
楼宇综合验收
合作方/参与者
工作内容
主要决策
销售代理公司
建筑商
制定物业管理方案及管理守则
工程验收
资源整合
律师事务所
大盘开发的主要步骤
案例分析
模式之一：单店做大案例：祈福新村
祈福新邨由广州市番禺祈福新邨地产有限公司开发。位于番禺区钟村镇，整体规划占地6500亩；经过10年的开发，已有近20000户入住，被誉为“中国第一村”。
祈福新村：单店做大的典型
总体概况
占地6500亩
总建筑面积：200万平方米
容积率：1
建筑密度：20%
祈福新村：单店做大的典型
开发时间：1991年至今，十二年。
已开发面积：5000亩
已销售面积：3万套，170万平方米
销售价格：洋房3800元/m2，别墅从60万-1000万不等。
主力产品：五层洋房，60-80m2二房和90-110m2三房为主。
祈福新村：单店做大的典型
自1998年祈福将主力市场转向广州本地后，开始从度假大盘向长住型大盘的变化。
1998-2003年，正是广州人均GDP从3500美金向5000美金上升的时期，可以说，祈福正好抓住了广州郊区化居住从小步慢走到高歌猛进的盛行期，吃到广州经济高速发展十余年的丰美果实。
另一方面，当大盘时代到来时，祈福用八年辛勤耕耘，在开发标准、社区氛围、管理服务等方面做好了积累。
怎么把单店做大？
在每年推出10-20万住宅的同时，祁福完成了以下大事：
96年面积12万平方米、；
97年面积33万平方米、投资3亿的祈福湖及水上俱乐部落成；
98年面积200亩、投资2500万的祈福生态农庄落成；
98年开始，社区巴士实现24小时运营
99年面积8万平方米、，；
2000年祈福酒店启用，祈福食街启用；
2002年面积9万平方米、投资10亿的社区三甲医院——祈福综合医院落成。
祈福新村：单店做大的典型
销售的六大利器：
交通：外线：广州7条线路、市桥、香港、澳门、珠海、深圳、顺德等，内线社区穿梭巴士。全市唯一的区内公交体系，拥有屋村巴士近３００辆，上下班时间每１０分钟就有巴士接送。 700多班次屋村大巴，24小时运营（1998年开始）
8万平方米大会所（1999年对外营业）
5000平方米的超市、一万平方米的菜市场，食街（1999年对外营业）
医院（2002年对外营业）
20万平方米的小学、中学、幼儿园
绿化环境，绿化率超过70%，大型人工湖、200亩农庄
小结
祈福新村是将一个盘做大做强的典型，它在98年前，以港澳市场为主，发展度假洋房和别墅，自98年后，瞄准白领小康家庭，发展物美价廉的洋房。
由于距离城市中心偏远，它逐步发展了齐全的社区配套。并以此与低价形成拉动市场的双套马车。
小结
祈福新村主力产品总价始终在30万左右，不超过40万。在广州，这种价位的楼盘，质素好的只有在郊区。而其综合素质，除了南奥，广州雅居乐，暂时无法与之抗衡。
祈福新村与同样做白领阶层洋房市场的后起之秀相比