半山海景别墅上市推广策划方案-房地产策划.ppt

半山海景别墅上市推广策划方案-房地产策划
之四：别墅的推广活动一般均较为保守，主要为有针对性地进行，策划活动在推广中显得尤为重要。
深圳别墅分布都较为集中，每个楼盘的规模不大，多为分期推出，因此，几乎所有别墅项目的推广均较为含蓄，楼；
别墅外观呈欧式风格，部分单位建于陡坡之上，采用吊脚楼的形式；户型结构上，车库、客厅及入口设于二层，餐厅、厨房置于底层；
建筑面积530-780M2/套，均价20000元/M2左右，
别墅计划于5月底或6月初开始发售，将不会进行大0规模的广告投放。
会议中心别墅
小区依山而建，三期别墅居小区的最高地段，视野开阔，银湖周边优美的山景和成熟的别墅小区形象是其主要卖点； 别墅内部结构布局合理，房间四正，实用率高；私家泳池和多功能厅，增加了别墅的尊贵气质。
小区内容积率高，绿化面积小，小区缺乏个性；别墅的外立面及整个设计也较为普通，面积和价格均不低，因此，目前在销售中存在较大障碍，在去年末推出第三期后，只售出4套。
位于深圳罗湖区银湖东侧，背倚凤凰山；九十年代早期开始推出一、二期别墅；三期建成后共有60套左右的规模。
颐圆三期全部为单栋别墅，共20套、三种户型，建筑面积340-630M2/套，均价17000元/M2，约有一半左右带私家泳池和半地下室（作为多功能厅），车库在花园内，不占用居住面积。
颐园三期
对楼盘的评析
楼盘基本情况
名称
1、银湖地区别墅
银湖别墅区是深圳开发较早的、知名的高尚住宅区，其独特的山水资源、靠近市中心的区位优势和口碑是银湖别墅群共同的优势，这些使得它们在深圳仍具有较强的竞争力。
由于银湖别墅开发较早，不少小区出现了“老化”现象；小区内的容积率普遍偏高，但楼盘价格仍居高不下；新开发的别墅小区受土地限制只有向高、险、偏地段发展，各项配套又不能跟上。
半山海景别墅位于正在迅速发展的蛇口，以蛇口广阔的发展前景、优越的自然环境、日益成熟的配套设施、独特的人文环境为依托，强调自身楼盘的个性和品质，可以形成与银湖别墅明显的区隔。
小结
2、华侨城地区别墅
小区地理位置优越，容积率低，绿化面积大，紧邻世界之窗，小区被掩映在绿色大树之中，环境幽雅、舒适，周边的配套设施齐全；
不足之处在于：东方花园外立面及设计非常普通，没有别墅气派，而且单套面积过大，难以销售；楼盘发售时间持续很长，人气一直不旺，尽管其单价就地点和环境来说，已是低到及至，但仍难以脱手。总体来看，小区的整个感觉有些老化。
位于深圳华侨城，毗邻世界之窗和民族文化村， 南临深圳湾；
是深圳开发较早的别墅楼盘，90年代初期开始发售，现正售卖的别墅有7套，大约于98年建成的；
别墅为单体跃式结构，建筑面积400-422 M2/套，现售均价11000元/ M2；
别墅发展商是著名的华侨城房地产开发公司；
东方花园
对楼盘的评析
楼盘基本情况
名称
东方花园就地理位置和绿化来说，确实很有优势，其最新一期别墅之所以滞销，主要是因为定位不准，面积均在400平方米以上，不上不下，高级别墅消费者会因其缺乏安全感（与多层和高层住宅混杂在一起） 、没有特色、面积太小、小区的滞重感（因发展较早小区南部已呈老态），而不予考虑；普通的别墅消费者会因其总价太大无法承受。缺乏人气则是导致少人问津恶性循环的原因和结果。
半山海景别墅是分期开发，在楼盘的整个推售期间，如何适时适度保持现场的热销气氛，对于别墅的销售尤其显得重要。
小结
3、蛇口附近的别墅群落
紧邻月亮湾花园（高层住宅小区），生活配套相对较好；别墅价位较低，在价格上有一定吸引力。
小区别墅多为连排式，无私家花园；别墅密度很大，公共绿化面积少，建筑外观设计普通，与民房差别不大，走在其中，有小街中深巷的感觉；另外，小南山外部多为工厂和码头，环境嘈杂；楼盘质素难显别墅档次。
位于南油月亮湾，小南山北麓；
是深圳少见的大规模别墅小区，有300余套单位；为连排式，户型面积200-500 M2 /套，全部为三层，双车位车库，无花园，均价5000-6000元/ M2 ；
到今年5月尚剩20余套单位 。
月亮湾别墅
位于蛇口月亮湾，背倚大南山西麓；
小区占地3万平方米，总建筑面积16800平方米；内有43套单体别墅，六种户型，户型面积327-407 M2/套，有露台、花园及车库，目前均价10000-11000元/ M2 ；每户配有可视对讲系统和报警系统；
1999年6月开始发售，2000年5月尚余7套单位。它的广告口号是“拥有健康与自然的生活环境”。
青青山庄
对楼盘的评析
楼盘基本情况
名称
别墅毗邻旅游渡假胜地“青青世界”，远可眺月亮湾海景，房屋底下即为荔枝林，空气质量好，自然