中原2010年06月重庆九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块商业、酒店市场研究与定位报告.ppt

九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块
商业、酒店市场研究与定位报告
重庆中原顾问事业部
Chong
内容说明
本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题,因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体,项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态,结合开发企业背景和项目特征,最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业,项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势,充分依托不断增长的区域价值,把握未来一波大型企业入渝的热潮,主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部,打造中国第四城领先综合体,通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展,从而树立项目标杆综合体形象。
注:此部分主要是商业和酒店部分。
1、商业部分
2、酒店部分
3、经济测算
市场分析
市场定位
产品建议
重庆城市商业格局
重庆商圈格局
重庆的商业主要分布在五个区域,已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈。
次级商圈主要有朝天门批发市场、两路口—上清寺区域、大坪商圈、石桥铺电脑市场、鱼洞商圈以及大渡口商圈。
解放碑商圈为市级核心商圈,辐射整个重庆市,定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心
到解放碑地区购物的消费者,常住人口占31%,近郊区的消费者占36%,重庆市远郊区县的占16%,外省市及外国人占17%,商品辐射范围主要是本市及周边的省市。
解放碑商圈整体业态种类齐全,主要以零售业为主,其中百货商场为主力购物中心,其次餐饮娱乐比重也较大,约20%。
代表项目:大都会购物广场
观音桥重要的二级核心商圈,时尚、年轻、有活力;不仅仅作为居民生活商业服务功能,它以其街区型购物的时尚定位,辐射全市的主力消费群体,最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越
业态
体量
建筑形态
代表商家
档次
百货
15万m2
独立建筑或裙楼,分布在地上5-6层,部分带地下一层
新世界百货、新世纪百货、茂业百货、重庆百货、远东百货
中档和中高档
超市
4万m2
建筑底商,一般分布在负一层
家乐福、永辉超市、重百超市、新世纪超市、茂业超市、华联超市、远东超市
中档和高档
专业市场
23万m2
建筑裙楼,一般分布在地上1-4层,部分带负一层
家电、电子(苏宁、商社电器,泰兴、赛博);小商品(香港城、天街2号、女人印象、尚云绿都);家具(青田、皇朝家私、金观音家具市场)
中档和中高档
大型商业Mall
13万m2
独立建筑,地上4-5层
北城天街、黄金海岸
中档和高档
其他(休闲娱乐等)
12万m2
一般分布建筑裙楼2-5层,部分分布在地下
餐饮(中、西餐、火锅、特色菜等);娱乐(全市连锁KTV5家、高档夜总会1家、洗浴、足疗)
中档和中高档
临街门面
6万m2
临街独立门面,分布在地上一层
餐饮、糕点、通讯、日杂、中介、金融、服装等
中档和中高档
合计
73万m2
商圈以专业市场、百货以及餐饮娱乐为主,其中专业市场所占比重较大,包括电器、数码、女人商场、家具等,业态完善,档次丰富;商圈商业供应不仅满足区域居民生活所需,同时购物、餐饮、娱乐等吃喝玩乐业态也丰富完善,供应结构完整、完善。
代表项目:龙湖·北城天街
南坪商圈为重庆市二级商圈,属区域性商圈,与整个区域定位相匹配,中端居住人群聚集,定位为以会展和建材经济为主,以必需品买卖消费为主导的商业市场,档次为中档,辐射本区域和南部其他区域
业态
体量
建筑形态
代表商家
档次
百货
8万m2
独立建筑或裙楼,分布在地上5-6层,部分带地下一层
浪高百盛、元旦百货、新世纪百货、重庆百货
中档和中低档
超市
6万m2
建筑底商或群楼,一般分布在负一层
好又多超市、人人乐超市、中百仓储超市、新世纪超市、沃尔马超市
中档
专业市场
30万m2
独立建筑或建筑裙楼,一般分布在地上1-4层,部分带负一层
电器(国美、苏宁、商社);建材(百安居、建玛特、美克美家);会展中心
中档和中低档
大型商业Mall
5万m2
独立建筑,地上5层
帝景摩尔、万达、上海城
中档
其他(休闲娱乐等)
8万m2
建筑裙楼,一般分布在2-5层,部分地下一层
KTV(帝豪歌城、梦回唐朝);洗浴(富侨);健身(忆念美、贝迪俱乐部);餐饮(中餐、火锅)
中档
临街门面
5万m2
临街独立门面,分布在地上一层
专卖店、精品店、眼镜店、药房、小吃等
中档
合计
62万m2
目前南坪商圈商业以专业市场为主要业态,其中会展中心所占比重很大,其