2010年9-12月海城市中基阳光花园推广方案.ppt

中基阳光花园2010年【 9-12月】推广方案
大连力得房地产代理有限公司
2010-9-18
本次方案的目的:主要要解决现阶段市场知名度低、客户蓄客低的为突破口
目录
市场分析
项目分析
推广策略
媒体策略
1,市场分析
客户分析:狼多肉少,卖方市场地位变质
其一,海城市场受整体规划的影响造成外来购房客源甚少,几乎为零,主要依赖本地市场客源进行
消化,在这种情况下势必会造成狼多肉少的发展态势。
其二,海城市场的客户群有农村向进化的发展趋势
其三,海城人均收入约2000元/月左右,占消费市场约多半数的份额,有钱人占据很少一部分
其四,市场客户群对区域的认可是其购买与否的重要条件
地产板块分析:三国鼎力,市场白热化
其一,从板块划分海城大概分为三大板块,一是中心板块,以海城老城区、商业中心区域为代
表;二是海城镇政府板块,即海城开发区板块;三是,以本案区域为代表的海城生活区板块。
其二,板块间以迥异的地理位置、客户群、配套、成熟度又产生不同的市场分化
其三,每个板块均产生自己忠实的客户群
其四,在现阶段市场供应量巨大的情况下,板块间也形成项目间的内部竞争
竞争项目分析:
其一,从区域板块分析:开发区板块竞争尤为突出,竞争系数为8,中心板块以高高的房价为核
心,因此竞争系数为5。
其二,从产品同质化分析:主要以悦湖美郡、希望宜城等西班牙式建筑为竞争对手
其三,从板块内产品分析:主要竞争对手是后英第一城,其以当地品牌企业为背景抢占市场份
额;另外圣阁名苑项目以低廉的价位分享了本案的客户群;海昕名珠以地理位置上的优势及低
价格的策略,近一段时间销售也不错。万达靓海金科,以中小户型及高层低价格的优势割分本
案客户群。
2、项目分析
本案项目现状:
本案项目硬性方面的形象较差,导致市场认可度较低
宣传方面缺乏,须树立具有较高的知名度
户型设计上偏大,从开盘销售至今100平以下户型占总销售量的90%以上
客户群主要普通居民为主,他们的职业以蓝领为主;从区域来讲,主要以本案周边居住群体为主,购买的主要条件是价格合适或者说给予一定的优惠满足他们的虚荣感、达到心理底线
客户量缺乏,直接导致销售间断式进行
本案现在单价与市场其他项目相比,较为同质化;在总房款方面属于塔尖与塔中区域,直接造成本案客户群在数量上比较少,竞争较为激烈。
远大地产这个品牌不足以支撑起这个项目,需要多方面相结合。
本案现阶段要解决的问题
客户量问题:客户少,怎么样把客户量提高?
形象问题:究竟打造一个什么样的形象?高端还是低端?
知名度问题:知名度的高低完全决定客户来访数量高低的核心条件,同时对后期的推广也奠定基础。
产品细化问题:对100平以上大户型,怎么样让客户接受,并减少其对这种产品的抗性是现阶段的主要的问题。其次,风水方面的问题
生活氛围深化问题:客户未来的生活空间或者生活氛围是什么样的客户尚处于一种模糊的概念当中,需要通过系列的推广去延伸,去深化、去推广。
思想上的引导或灌输:在产品方面、在销售方面需要销售人员及推广方面的配合,对购房者进行思想及消费取向上进行引导或灌输