风临美丽湾商业初步营销思路.ppt

风临美丽湾项目商业部分
初步营销思路
深圳美格行房地产顾问有限公司
2007年09月
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项目销售机会分析
项目营销思路
本节内容
本节内容
本节内容
项目SWOT分析
项目区域价值分析
社区商业研究
可比性项目研究
项目定位
业态规划
项目定位
目录
东莞市区近年商业推出量统计
万江区近年商业推出量统计
项目销售机会分析
销售模式建议
项目营销说法
销售区域分析
销售时间节点
销售价格判断
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一、项目销售机会分析
项目销售机会分析
东莞市区近年主要商业推出量
万江区近年主要商业推出量
在售、待售项目统计
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莞城商圈:东莞市的老政府所在地,由文化广场、花园新村构成的老商圈。
南城商圈:东莞市新的行政文化中心、新兴商圈、新政府所在地、CBD所在地,商业正在大量开发。
东城商圈:东莞市新兴商圈,现在形成了以东湖花园、地王广场、愉景威尼斯广场、世博广场、世纪广场新兴商圈。
东莞现有成熟商圈分布
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东莞市区近年主要商业推出量
一、项目销售机会分析
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东莞市区近年主要商业推出量
一、项目销售机会分析
东城十三碗为该片区,有鲜明主题定位的销售项目,采取
返租销售。项目位于东城区东升路(星河传说对面),400
米临街的精品专业美食商业街。开盘一周内售罄。销售均
价27888元/㎡,最高价33888元/㎡,最低价23000元/㎡。
2006年成为片区售价较高,此项目填补了东城餐饮业态空
白,从销售及经营现状反映,市场认可度较高。
区域
项目名称
销售时间
销售模式
销售价格
东城
世博广场
2005年
直接销售
~2万元/㎡
东城
世纪广场
2006年5月28日
一期:内铺,返租销售,2年12%
/㎡
东城
2006年6月18日
二期:街铺,直接销售
~4万元/㎡
东城
愉景东方威尼斯广场
2005年年底
直接销售
/㎡
东城
东城十三碗
2006年1月1日
返租销售,6年36%
~/㎡
东城
花街18
在售(2007年4月)
直接销售
/㎡
东城
香缤东街
2006年年底
直接销售
3万元/㎡
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一、项目销售机会分析
区域
项目名称
销售时间
销售模式
销售价格
南城
第一国际
2004年
一期:返租销售,返3~5年18~34%
~3万元/㎡
南城
2005年5月
直接销售
~3万元/㎡
南城
中环财富广场
2006年5月7日
直接销售
4万元/㎡
南城
精英名都
2005年
直接销售
/㎡
南城
南城商务大厦
2006年5月
直接销售
临鸿福路:/㎡;
南城
腾龙商务中心
2006年年初
直接销售
3万元/㎡
南城
城市风景
2006年10月28日
直接销售
~/㎡
南城
江南商业街
在售(2007年7月)
直接销售
~/㎡
小结:2005年至今,南城核心商圈与边缘商圈售价由差异明显且变化不大,
核心商圈售价3~4万,边缘商圈2万以下。
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一、项目销售机会分析
作为东莞城区老的核心商圈,其商铺价值较高,商业成熟度,市场认可度较高,市
场前景及预期已定型,可描绘性空间不大,且市场供应量较新兴的南城、东城及
万江片区小。
区域
项目名称
销售时间
销售模式
销售价格
莞城
香港街
2005年10月1日
直接销售
~/㎡
莞城
地王广场
2005年年初
前期:直接销售;后期:带租约销售
/㎡
莞城
西城楼
07年9月~10月
直接销售
未定
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石美片区:家具、机械、茶叶批零
都会广场片区:
生活配套
万江大道东段:大型购物中心、社区配套
一、项目销售机会分析
万江区主要商业片区
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地段
物业类型
商业特点
代表物业
周边环境
街铺租金
目前售价
万江大道
东段
街铺
(约100间)
杂乱型社区配套
江滨花园
约3万人社
区居住人
群。
40-50元
/平方米左右
第一至第六期为1万元
/平方米左右;七期则
—
方米
建面89万平
米购物中心
商业氛围不够浓
厚,目前以观光
旅游为主
华南MALL
新兴社区
-
目前无放盘
石美片区
街铺
专业市场
万江茶叶
市场
-
25-35元
/平方米
商铺已租赁为主,
基本无销售
都会广场
片区
街铺
区域型购物广场
都会广场
众多居住
区及政府