娄底老街项目营销策划书.docx

娄底海汇老街工程营销筹划书
二零一三年五月五日
目 录
第一局部 物业定位评估 5
一、近期市场概况 5
二、近期市场热点 6
三、工程定位评估 7
四、客户定位 7
投资群体客户细分： 8
   星源花园位于新星中路，总建筑面积38000平方米。由九栋200套住宅组成。
随着“新一佳〞大型零售超市落户娄星区以及明珠商业步行街的规划启动，娄底市众多商业楼盘的剧烈竞争越来越白热化。
三、工程定位评估
在工程前期的筹划中，尊豪公司通过对整个娄底市房地产市场进展了了解及对工程自身进展了综合评价，得出本工程必须通过寻求差异化，突出自身特点，形成自身个性，才能脱颖而出，引起一定的市场关注度，吸引投资商、经营户的入驻。
故本工程需在综合考虑本钱，开发效益，开发量的情况下，本工程定位为中档物业，以中档的价格来吸引客户，提升本工程的价值感，从而带开工程的开发和销售。
在此根底上，基于本工程的自身特点，提出该工程定位为：湖南省中南部地区最大的糖酒副食批发零售市场，以批发带零售，以独一无二的集中优势，面世于娄底。充分展现这艘“航空母航〞上的集中优势，作为渲染的重点：糖酒品牌的高度集中、琳琅满目；副食品品种的高度集中、应有尽有；其他商品在市场里面也百花争艳，百家齐鸣；
位置优越，较高使用率，门面、户型设计合理，涟水河风光带的兴建，涟水河大桥的改造等等诸多利好，将成为吸引投资客和经营户及购置住宅人群的重要因素。
四、客户定位
本工程的客户主要可分为两大类：一类是针对本工程的投资价值与利润回报与商业的长期开展而吸引的投资群体；第二类是被本工程所能提供的良好经营场所和创析的商业气氛，以及大量的商流量等条件所吸引购置或租赁本工程商场的各类商家和经营户。
投资群体客户细分：
1〕国家公务员：他们是城市的稳定收入群，收入相对而言较高，在寻找一个能投资且能有稳定回报的投资对象。
2〕具有一定经济实力的市民：他们可能家庭存款靠十几年的累积在五万元以上，子女不在身边或有另外的开展，手上有钱但不愿自己操劳，更愿意拿出来做小本钱、低风险的投资；
3〕白领阶层：知识水平较高，有稳定的收入，投资考虑详尽，一般不会轻易出手，一旦考虑成熟就会毫不犹豫的出钱投资；
经营群体细分：
1〕九龙大市场、娄底大市场等成熟市场的经营户：他们从商多年，没有自己的产权门面，但有一定的经济根底；短期内对现有门面在不可能获得产权的情况下，考虑购置成熟地段的商铺；
2〕品牌总代理：具有较强的经济实力，了解娄底市经济情况，了解老街状况，拥有比较成熟的货物流通渠道，在行业内有较强的号召力，一般是具有代表性的人物；
3〕老街的经营者：在老街从商多年，对老街有一定的感情与依恋，满足老街的经营状况与生活现状；希望在老街能拥有一套自己的商铺门面；
4〕长沙地区和邵东地区的经营户：他们可能是娄底人，在外地经商多年，希望在家乡找到一块具有开展前景的商铺做为自己的事业基地，他们也可能非娄底人，但看好各各城市新的经济开展亮点，希望可能找到更好的事业开展方向；
五、建筑方案评估
通过对方案的不断修改，完善，在保证开发量，容积率及后期顺利销售的根底上，达成最终共识。通过对户型调整，尊豪公司认为现在的户型安排更趋于合理，符合市场的需求，更利于销售。
1〕 娄底市城镇常住人口一般为有房户，如国家公务员，他们有稳定的收入，有较强的经济实力，白领阶层，做置业储藏；此外考虑到粮食局内部可以消化掉局部住宅，但粮食局职工经济能力有限，尊豪公司建议本工程住宅，15%左右建小户型，满足以上人群的需要，二室一厅，或小面积的三室一厅，建筑总面积控制在70-90m2；
2〕普遍的娄底市民对住宅面积的要求比较大，消费力强，大户型要求多，在调研中，很多市民对住房面积要求都是在120-140m2左右，尊豪公司提出将三房二厅二卫110-130 m2和四房二厅二卫130-150 m2的户型面积作为主力户型推出；三房二厅二卫的户型占45%左右，四房二厅二卫的户型占35%左右；
3〕5%的户型可设计成大面积的住宅，尊豪公司建议将住宅局部的6楼建成复式楼，面积控制在250-300 m2左右，满足一小
局部市民或投资客对大户型的要求；其它剩余的局部，设计成150-200 m2的大户型住宅；不考虑做错层或跃层，这样的户型不太适合老街这样的地理位置及市场需要；
本工程住宅户型比例分配：
面积范围
户型
比例
70-90 m2
二房一厅或三房一厅
15%
110-130 m2
三房二厅二卫
45%
130-150 m2
四房二厅二卫
35%
250-300 m2
复式
5%
150-200 m2
五房二厅二卫或四房二厅二卫