项目定位方案.pdf

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凯丰大厦 东葛路 31000 418 户 / 未定
东葛华都 东葛路 25400 一房、二房 2800 未定
自由空间 东葛路 48000 一房、二房约600 户 3200 2003．4
金朝阳 人民路 / / / 未定
南湖翠苑 茶花园路 23900 / / 未定
从上可知：
◆ 以上楼盘均以 30—50M2 小户型为主力户型，功能体现明显。
◆ 预计今年将有超过 3000 套小户型产品推出，供应面积超过 100000 ㎡，
与去年相比至少增长 1 倍以上，且由于预期市场争夺的激烈，开发商的竞争意识
与手段都在加强。
◆ 以上楼盘均在去年末或拟于今年内推出，可见其绝大部分供应量将在今年消化，从而造成今年的市场供应量巨大。且其它综合性楼盘推出后存在的小户
型供应，从而整个小户型市场供应量在此基础上应有所上升。

为避免激烈的市场竞争对本项目销售产生的压力，建议本项目提供酒店式公
寓推出市场，既可树立独特的市场形象以区别于竞争对手，又能提升项目的产品
价值获取更为丰厚的回报，对于开发商来说，既能出售物业获取常规楼盘开发利
润，还可通过酒店经营管理获取稳定的物业租赁收入，以下对酒店式公寓作一分
析：
酒店式公寓的概念始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是
集住宅、酒店、会所多功能于一体的物业，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店
式公寓在硬件配套设施上毫不逊色传统的酒店，除提供传统酒店的各项服务外，
更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，其最大特点是要比传
统酒店多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务
人士青睐。
酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于，这种物业可将每个单元出售给个体
买房者，拥有产权的业主可自住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，因此从
本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。自 1999 年随着房地产市场的复苏，酒
店式公寓的租金一路上扬，投资回报在 8—10%之间，其较高的投资回报率吸引
了众多投资者的目光。
◆ 定位依据一：新的投资观念，促进了酒店式公寓的发展
2003 年一季度南宁城市居民人均可支配收入 元，在全国排名第 13
位，在西部 12 省区中位居榜首，人均消费支出是 元，排名第 14 位，在
西部城市中位居第一，这足以说明了南宁人的生活质量，同时更表明南宁人完全
有钱用于投资。
酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为酒店是作为一个经营
的实体在运作，而共享其功能配套的公寓，享受其综合环境效应，则不承担其经
营风险。酒店式公寓不同于一般公寓，一般公寓只是被动地守着特定市场对该物
业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时，房屋的升值
就变得比较难了。而酒店式公寓正是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有较大回报空间的：通常酒店的租金要比公寓高
３０%，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟
的。
在分布上，酒店式公寓一般分布在城市核心地段或次级地段。因为有大量白
领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展，小业主购房后，很容易就能找到租赁
对象。如果物业质量好又有特色的管