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城市数据研究整理
城市数据研究整理
当房企进入一个新的城市，开辟一个新的市场，亟待对一个城市的房地产市场进行分析，从总体上洞察城市房地产市场的变化，把握城市房地产市场的脉搏，对城市房地产未来发展进行预测，从而判断是否可以进入该城。根据项目（以30万m2建面的规模为例）开发周期为三到四年的经验，一般地，“新开工面积/施工面积 = 1/4—1/3”比较合理，但由于近几年很多房企强调“高周转”，普遍加快了资金周转和开发周期，因此可以调整为“新开工面积/施工面积 = 1/3—1/2”，否则市场将可能出现供给过剩。
3、房地产供求及价格变动情况
一般选取近5年以来的预售面积、销售面积和销售金额进行对比分析，并计算年度房地产价格和价格年递增率情况。
需要说明的是，如果库存在下降，价格在上升，表明是正常状态；如果现在的库存水平是五年来的最低点，说明是良性状态，但还要观察中后期是否还有供应面积出来；如果现在只是货值在增加，而不是库存在增加，表明是正常状态。
4、供求比
供求比是当期月末累计供应面积和当期月末累计销售面积的比。一般地，供求比在1：:—1：；供求比≥1:，市场呈现供大于求；供求比≤1:，市场呈现供不应求。
5、去化周期
去化周期是月末取得预售许可的住宅库存累计量和连续6个月新建商品住宅销售量移动平均值的比。去化周期能够衡量房地产未来市场的供求关系，一般地，去化周期的合理区间为6—18个月，10个月为宜，偏小区间为小于6个月，偏大区间为大于18个月， 24个月是风险警戒线，超过了市场就有风险了。
6、二手房交易面积
由于众所周知的原因，二手房交易价格与实际成交价格有一定差异，因此二手房的交易一般只考虑成交面积的影响。一般地，当二手房成交面积与一手房成交面积之比大于或等于1:1时，是比较成熟的市场，反之就是不成熟的市场。
在目前这个阶段，一手市场因为限价等原因，出现一定的扭曲，而二手市场恰恰更能反映市场的现实情况。而许多开发商，还会根据二手房业主的需求调查，研发新房项目。
因此，通过上述的房地产市场分析和研究，我们可以回答以下问题：
● 该城市房地产是否有过热想象？
● 该城市房地产开发的总体水平如何？
● 该城市房地产开发的供求关系怎样？
● 该城市房地产发展将会出现什么变化？
● 项目在该城市开发面临什么机会？
由此，对一个城市房地产市场环境有比较清晰的了解，并且对未来城市房地产发展有比较准确的判断，从而指导房地产项目的良性开发。
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模块三：城市的等级划分
运用房地产宏观经济指标可以对各个城市进行等级划分，我们将城市GDP总量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和三次产业比例结构等宏观经济指标进行综合考量，就可将各城市进行等级划分（如图所示），全国各城市可划分为四个等级：一线城市、准一线城市、二线城市和三四线城市。对房地产而言，三线和四线（或四线以下）城市区分等级的意义并不大，因此将三四线城市合并等级。
城市等级划分的梯级图
由于城市等级的划分与GDP总量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和第三产业比例结构等因素相关，因此当房地产风险发生时，一线城市抗风险能力明显高于准一线的城市，而准一线城市的抗风险能力明显高于二线的城市，以此类推，城市等级越高的，抗风险的能力越强。所以当房企进入一个新的城市时，可以根据该城市的等级设置一个风险控制的“安全垫”。
“安全垫”的概念在金融领域的风险控制中被广泛地采用，我们将其借鉴并运用到房地产领域中，并将城市等级的抗风险能力与安全垫系数之间作了相应的对应关系（见下表）。
安全垫系数是在获取土地资源时，将原本投入的资金对应着城市等级进行放大或缩小，从而进行风险控制。如果安全垫系数较小，意味着提高了获取土地的“门槛”，从而提高项目的抗风险能力；如果安全垫系数较高，意味着降低了获取土地的“难度”，有助于提高项目运作的灵活性，但同时也意味着要牺牲项目的一部分利润；而当房企依据企业战略发展的要求，需要战略性地进入一个新的城市时，可以突破上述安全垫系数，但同时可能要做好“以时间换空间”的心里准备。因此要根据城市等级合理确定的“安全垫”水平，使得既能够增加项目运作的灵活性，又能够增强项目的安全性，也为房企进入城市奠定了基础。
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模块四：企业战略分析
不同的房企有不同的企业战略，城市进入的标准都必须结合房企自身的企业战略的发展要求，以期达到相互“匹配”的目的，因此在制定进入城市的标准前，我们应该首先对自身的企业战略进行分析和研究。
在经济学中有很多的分析方法，分析企业外部环境的比较典型的分析方法是“波特五力模型”，而分析企业内部因素特别是分析企业战略比较行之有效的分析方法