云南省曲靖麒麟温泉项目市场调研报告.docx

编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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云南省曲靖麒麟温泉一期项目
五星级酒店物业经营
市场调研报告及可行性分析
报告目录
第一章 概述 第4页
近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张慧清、销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并分工合作，完成此份报告。
附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料）
从土地开发的角度：
。
从房产、物业开发的角度：
通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。
从融资角度：
通过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目的固定资产投资增长。
从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度：
形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区（旅游小镇）。
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第二章 酒店管理公司角色
美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发有限公司的委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我们的研究范围包括实地考察、市场分析、供求评估、收入与支出预算分析等。
戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不含SPA）等。
除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下），具体分析请见第七章。
资金投入产出预期
投资估算及经营预测
酒店建筑工程造价估算
客房平均房价及入住率预算
餐饮收入预测
未来10年经营收入成本利润预测
产权销售对资金周转的影响
业主权益及投资收益分析
业主权益
基本权益
附加权益
投资收益
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第三章 传统酒店业商业模式分析
本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。
在此章中，我们列举了如下数据：
中国酒店业的发展状况与未来趋势
行业规划
产业政策
行业准入分析
中国酒店业的发展状况与未来趋势
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酒店业发展的基本态势
1、酒店的数量规模加速度扩张
自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。
2、档次与规模结构已经形成
如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2006年末(1)五星级酒店175座，，%；(2)四星级酒店635座，，%；(3)三星级酒店2846座，，%；(4)二星级酒店4414座，，%；(5)一星级酒店810座，，%。呈现两头小，中间大的格局。
3、空间分布出现三阶梯状态
中在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(