2011年岳阳房地产市场调查报告.doc

岳阳房地产市场调查报告
第一部分岳阳市城市经济背景分析
一、岳阳市城市概况。
岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市,地处中国中心长江、京广铁路、京珠高速在岳阳交汇,名副其实的“湖南省第二大经济体”是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。长株潭城市群成员城市。岳阳综合经济实力位居全省第二,居全省地市州之首,被称之为“湖南省第二城”,湖南首位门户城市。
二、岳阳市行政区划。
现辖2个县级市(临湘市、汨罗市)、4个县(岳阳县、华容县、湘阴县、平江县)、3个城市区(岳阳楼区、君山区、云溪区)和国家级岳阳经济技术开发区)、南湖风景区、屈原管理区,总面积约15020平方公里,总人口约556万,,城市人约100万,经济总量仅次于省会长沙,居湖南省第二位,中部六省第九位。
三、岳阳市宏观经济状。
1、在政府规划中,岳阳所处的“3+5城市群”将成为湖南经济发展的核心增长极。
在湖南省第九次党代会上,湖南省委借鉴国内外城市群建设的经验,根据湖南的发展实际,提出加快“3+5”城市群建设,即加快以长株潭3个城市为中心,以一个半小时通勤为半径,包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设。以“3+5"”城市群为主体形态,带动我省区域经济的协调发展,加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系,这是我省在发展布局上取得的重要认识成果。
2、在区域交通网络化的推动下,岳阳将加深与省内其他城市的联系,进一步带动城市经济的发展。
2009年10月,国家发改委日前正式批复了铁道部和湖南省联合申报的《长株潭城市群城际轨道交通网规划(2009-2020年)》。规划范围为长沙、株洲、湘潭3市行政辖区,同时与益阳、娄底、岳阳、常德、衡阳5市的主要地区进行衔接和协调。规划建设7条城际轨道线, 全长1200公里,涉及到全省8市25个县(区)。
城际轨道交通将带动相关产业和商业的快速发展。城轨拉通后,将使沿线企业的区位优势得到提升,企业得到更多对外交流信息的机会,货物的流通也更为便捷实惠,大大降低生产成本,促使企业得到更大的发展。同时,城轨沿线周围地段必定升值,可以预见城际轨道必将会推动沿线城市房地产产业格局的变化。城轨的建设还将使城市商业中心不再“单一化”,而是将随着城轨的贯通呈现出“多级化”的趋势,必将形成新的商业圈层或商业带,进一步完善、提升区域价值。
“3+5城市群”城际轻轨线路示意图
3、产业结构优化升级,改变了经济增长的模式,使社会经济发展具有可持续性。
根据岳阳市《工业发展“十一五”规划》描述,“十一五”期间,岳阳将重点发展九大支柱产业——石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材。
岳阳“十一五”期间生产总值年均增长14%,五年之间,岳阳整个投资达到2400个亿,
“十一五”期间的投资相当于“十五”,“十一五”期间规模工业企业的增长很快,每年规模工业要增长增加新增100个,现在岳阳规模工业企业已近1400家。
4、近年来,岳阳市产业结构的优化GDP持续快速增长,宏观经济增强的趋势带动了房地产市场的发展。
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2010年GDP达到1491亿元,%;
预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元。
5、居民整体收入水平快速增长,人居可支配收入不断增长,潜在置业能力不断增强。
2010年岳阳市城镇居民人均可支配收入17312元,%;农民人均纯收入5988元,%。。自2004年以来,随着岳阳宏观经济面的快速增长,全市城镇及农村居民人均收入水平以每年超过10%的速度快速增长,居民财富不断增加,购买能力持续提高,为房地产市场的发展提供了巨大的发展空间。
四、岳阳城市背景分析小结。
1、区域位置:岳阳地处长沙、武汉两大省会城市之间,位于“3+5城市群”内,随着“长株潭3+5城市群”的不断发展壮大,将会获得更多的发展契机。
2、交通运输:随着城市轻轨的建成及高速铁路在国内全线拉通,岳阳对外交通将更加便捷,为城市经济的高速发展提供必要的硬件保障,同时也为东南沿海经济发达地区居民来湘置业提供了极大的便利。
3、产业结构:产业结构优化升级,带动城市走可持续发展道路。
3、经济水平:GDP高速增长,居民收入水平持续增加,消费能力不断增强。
第二部分岳阳房地产市场概述
一、2010年岳阳房地产市场发展回顾。
2010年,岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖,至第四季度,市场交易达到前所