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地价能决定房价吗?
争议再起,利益集团利用话语权表达声音?
《中国土地》:地价和房价谁决定谁之争,从原国家土地管理局时期就开始了。说了20多年。今年两会上,这个问题再次成为关注焦点。亚当-斯密在其《国富论》中早就讲过房价决定地价。从经济地价能决定房价吗?
争议再起,利益集团利用话语权表达声音?
《中国土地》:地价和房价谁决定谁之争,从原国家土地管理局时期就开始了。说了20多年。今年两会上,这个问题再次成为关注焦点。亚当-斯密在其《国富论》中早就讲过房价决定地价。从经济学的角度看,房价地价谁决定谁应当是很清楚的,可现实中还是争论不体,您认为是什么原因?
邹晓云:前一段时间,除了住房与城乡建设部还在说房价高是由于地价高之外,这个问题已经不再是问题。尤其是去年以来,土地大量流拍,即使土地卖不出去的时候,房价也没有降下来,所以,已经没有人再说这个问题了。现在这个问题又重新被提出,我个人认为是利益集团在操纵。我们看工商联那个报告,一些数据的选择明显是对自己有利的。工商联本身是一个利益集团,想利用话语权表达一种声音也不奇怪,近几年来,一些开发商常常在这方面有惊人之语,无非是想借机炒作而已。但这一轮比上一轮炒作的层次明显高了。以前都是一些学者、专家和网上讨论,现在上升到了两会,是一个值得关注的问题。
行业垄断条件下,地价对房价不起作用
《中国土地》:从价格决定论的角度,争论双方各说各的道理。您认为现阶段我国的房价地价是什么关系?
邹晓云:总体上看,出发点不同、观察的角度不一样,结论就不一样。我国现在处在改革开放过程中,这是一个很特殊的阶段。所以房价地价关系,至少要从市场和现实两方面去谈,它们是相互作用的。说房价决定地价,是市场经济条件下的原理。但同样的原理,社会平均成本增加之后,产品价值肯定是要增加的,价值的增加肯定要表现在价格上,一个东西价值高肯定会卖得高。工商联及主张地价决定房价的部门、专家大都是从这个角度看问题的。
但进一步讲,从产品市场的角度看,成本的价格是由产品的价格引致的,产品的价格升高了,对成本的需求就会增加。对房地产成本的需求增加之后,那么土地价格当然就会上升。
但是这些东西都是有条件的。以成本确定房价,是在社会平均利润率比较低的情况下才起作用,如果房地产开发利润率很高,成本对它的作用就不会太大。而现在,我们的房地产业利润率已经偏离了社会平均利润率很远了。从国际上来看,房地产资本利润率大约只有3%或5%左右,5%已经是很高的了,一般都在3%以下。而我们的房地产开发利润率则是30%~40%。在这种情况下,成本是不起作用的,而是市场力量在起作用。某种意义上,这是一种垄断力量。产品处于垄断地位时,卖产品是不会考虑成本的,一块钱成本的产品,我也可以卖到一百块,我们的房地产市场正是处于这种情况,虽然房地产企业是―家一家的,但是整个房地产行业是垄断的。
为什么说它是垄断的行业?因为我们消费房屋,实际上是消费土地,没有土地盖不了房屋。按照《土地管理法》规定,我们每个人都是可以买土地建房的,但是实际上我们现在只能从房地产开发商那里去买房屋。我们合作盖房、集资建房都做不成,为什么?因为我们竞争不过开发商,我国房地产开发的门槛设置的太高,只有房地产开发企业才能通过这个门槛。一般的购房者、房屋消费者或老百姓联合起来都不可能达到这个门槛的要求。为什么造成这种垄断?是因为政府在帮助这个行业,在整个操作过程当中,政府也想获得比较高的收益。
我说的高门槛不是把地价卖上来的高门槛,而是指房地产开发的资质、注册公司的资金,还要交各种的抵押金。合作盖房、集资盖房是无法达到这些要求的。不能通过另外的渠道获得土地和房屋的时候,大家只有一条路,只能向房地产开发商买房。所以实际上房地产开发行业就是一个垄断行业。这种情况下,开发商在定房价时,是不会考虑土地本身的成本的。
现阶段,房屋市场和土地市场的分割是比较明显的。土地市场基本是政府主导,房屋市场则由房地产开发商主导。这种情况下,房地产开发商说卖多少房就卖多少房,那么多房宁可空着也不卖,说定价多少就定价多少,他们自己说了算。
而政府对土地的定价,却是根据开发商的房屋建设需求确定。比如,2007年以来大量的土地流拍,很大的原因就是房地产开发商房屋卖不出去了,对土地的需求减少了。当然,我们不怀疑如果土地价格再往下降,肯定也有房地产开发商要。实际上在目前这个大的环境下,大部分开发商是不敢去要的,因为土地开发允许有两年的时间,如果闲置还要收回来。从表面上看,土地降价可以带动一定的需求,但在目前这种宏观经济、房屋销售形势下,实际上这种需求是不存在的,是虚假的。我们搞地价这么多年,从对地价动态的掌握来看,土地决定房价这块,在现实中很难说有多大作用。房地产行业作为一个垄断行业,开发商想要多少地就要多少地,