紫薇田园都市阶段性.docx

紫薇田园都市
阶段性营销筹划执行方案
西安紫薇行物业参谋
目录
第一篇章总纲………………………………………………………1
第二篇章存在的咨询题………………………………………………3
第三篇章对策……………………………………………
紫薇田园都市
阶段性营销筹划执行方案
西安紫薇行物业参谋
目录
第一篇章总纲………………………………………………………1
第二篇章存在的咨询题………………………………………………3
第三篇章对策………………………………………………………8
第四篇章紫薇田园都市中期营销策略设计方案…………………12
第五篇章需要领导明确和处理的咨询题……………………………20
第六篇章完毕语……………………………………………………22
第一篇章总纲
“塔山战役”已经进入了最为关键的阶段!是英勇的生存,依然怯懦的死去——你的选择,是什么?
我们把紫薇田园都市的进程比喻为“三大战役”
第一战役:“包围战”
——无忧置业,自由生活,欢乐成长,简单生活
-,田园都市开发启动,从工程导入、文化概念、生活方式、国际设计、合理价位、全面营销将本地市场游动的客户一网打尽,从而实现了诚意登记一万套、实现销售四千余套,销售额近十亿!初战告捷,大获成功!
第二战役:“攻坚战”
——八大主题
-,田园都市正式开盘,在多层、洋房、Townhouse售罄之后,小高层、高层打响了一场艰辛的“攻坚战”,在诚意登记客户耗费殆尽的情况下,仍然获得了销售500余套小高层(总数1400余套)的优良成绩!但是,我们要看到,高层截至目前销售11套,(总数4000余套)情况已不容乐观!风光不再,好景无存,第二阶段“攻坚战”也宣告提早完毕。
第三战役:“保卫战”
——四大活动(品牌月,亲情月,文化月,效劳月)
目前人气日减、销售日缓,大盘销售出现如此的情况是危机的前兆!假如我们仍在过去的美梦中熟睡,清醒的时候会发觉冰冷的刀锋已经架在了喉咙之上!为什么是“保卫战”而不再是“攻坚战”?由于不再是我们要引导客户、吸引成交,而是客户对田园都市的决心正在动摇,咨询题出在了我们本身,太多的不确定要素,太多该做的事没有做好,众多的承诺我们兑现了几何?当退房的声音象潮水般响起的时候,当紫薇的江山地震般摇摆起来!谁?——还能安睡!
认清情势——
如今是大家警醒的时候!
是大家协力拼搏的时候!
是保卫“塔山”、保卫紫薇的时候!
第二篇章存在的咨询题
以紫薇品牌的妨碍力、公司的实力、工程的质量来讲,工程的营销本身不存在绝对的困难,着眼点在于改良本人的咨询题,展现本人的优势,引导客户的认识和生活的观念,以本质性促销结果为唯一目的。
田园都市高层、小高层自10月26日推出以来,截至11月20日,小高层销售了400余套,高层销售11套。小高层的销售较为稳定,但在整个大盘的运作中,高层部分销售力度明显太弱,依照妨碍销售的程度不同,分析咨询题如下:
一、红灯咨询题――危险!!!
1、价格――销售的最大抗性
价格较高成为诚意客户退房的首要缘故。
小高层:均价2600元/㎡比同类同档次的房屋略高,但结合紫薇的品牌价值,整体上看,价格略高于市场价格。
高层:均价3300元/㎡,不具备价格竞争优势。
2、广告――市场前沿的双刃剑
近期广告的特点是主色彩消沉,不明快。田园都市作为一个郊区现代化的大盘,应以愉悦、明快的颜色作为主色彩,广告主色不宜太暗。
广告连接性不够。广告的版式、色彩、文风应构成固定风格,以便加强广告重复效应。联动公司所有品牌工程,统一资源,联袂出击!
八大主题广告内容空泛,缺少支撑。此类主题广告应把详细内容落到实处,广告需交待出详细方案细则,前期主题广告内容空泛,不能打动潜在客户。
3、产品――细节时代的关注焦点
脱离了初期的大盘价格体系,而且,给客户的房屋与早期的宣传不一致,如:阳台的有无、公摊的多少以及公共设备确实定等,妨碍了后期产品的销售。
二、黄灯咨询题——阻碍!!
1、竞争——大盘风起云涌,竞争日益剧烈
目前,西安市已经在陆续推出一些同质楼盘,田园都市最直截了当的竞争对手“世家星城”正在利用产品与价格优势争夺我们的客户,且来势汹汹。该楼盘位于西安城南电视塔以西的潘家庄,占地827亩,总建筑面积75万平方米,以框架多层为主。该工程也采取了出售“诚意登记单”的方式,如今正在推出第二个1000套。据理解,该工程的多层均价为2500元/㎡,小高层起价2200元/㎡。该工程的广告明确的指向田园都市的意向客户。
另外,枫叶新都市、旭景名园、高科新花园、杰座也分流了一部分客户。这些对手通过报纸、户外广告、电子公告三维动画的演示等方式,正