2008年上半年北京及亦庄房地产市场分析报告-84PPT.ppt

90平米以下住宅市场分析
二
宏观走势分析
一
亦庄区域市场分析
三
土地市场分析
商品房供求分析
商品房价格分析
宏观政策分析
区域市场分析
继2004年北京土地市场出让达到538万平方米之后,05年土地出让面积大幅下滑,但随着房地产市场需求旺盛,商品房价格快速上涨的影响,2006-2007年土地成交量开始大幅反弹,这也意味着今后的一至两年(2008-2009年),商品房供应量将有大幅增长的趋势。
土地市场分析——土地出让面积走势
通常而言,成交土地在一至两年后将作为房屋销售面积上市,而北京市近年来的公开出让土地的规划建筑面积和房屋销售面积之间一直存在着巨大的缺口,造成以后年度商品房供应不足,最为突出的表现就是2004-2005年出让土地面积的不足造了2006-2007年商品房供应面积的不足。
土地市场分析——供应变化影响
2007年北京市公开出让土地规划建筑面积中四环以内占有比例不足10%,四环以内供应量严重不足,见下图:
土地市场分析——07年区域供应结构
土地市场——08年一季度
2008年第一季度共成交41宗土地,比去年同期增加了30宗,土地面积达530万平方米,规划建筑面积达约655万平方米,与去年同期相比分别增长了175%、309%。
三环内土地供应基本为零,仅有少量小宗地块上市,且价格高、以公建性质居多。住宅地块大部分集中在四环外,以大兴、通州、顺义、昌平等城市外延区域为主。
1季度土地出让分布结构
数据来源:北京国土资源局
土地市场——08年一季度
08年1季度已成交土地的平均楼面地价为4059元/平方米,%,与2007年相比各区县的楼面地价都有较大幅度上升,尤其是海淀、顺义、昌平、通州和朝阳区上升幅度较大。
城区
宗数
楼面地价(元/平方米)
海淀
2
11315
东城
1
11220
朝阳
6
6008
石景山
1
5322
顺义
4
5180
通州
5
3315
昌平
3
3189
丰台
5
2542
大兴
7
1770
亦庄
2
1152
房山
2
927
密云
1
747
延庆
2
710
合计
41
4059
数据来源:北京国土资源局
近年土地供应基本情况:
①需求旺盛,但2004-2005年土地供应量相对不足,导致楼面地价快速上升。
②土地成交价格逐年上升,其中住宅楼面价成为地价的主要推动者。
③ 2007年出让土地楼面价达到了每平方米3553元,%
土地市场分析——出让价格
由于2004-2005年土地供应面积的不足,2006-2007年商品房及商品住宅施、竣工面积大幅下滑,导致商品房供应量减少,同时期在商品房市场需求旺盛的带动下,商品房价格也在这段时期快速上涨。
商品房竣、施工面积走势
随着2006-2007年土地出让面积的大幅增加,2008-2009年商品房供应面积会
有大幅放大的趋势,供求关系将在一定程度上发生逆转。