(青城山别墅)整体策划大全----青城山策划案.docx

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前言
别墅市场的的升温及青青城山休闲闲产业的兴兴起为成都都楼市注入入了一股活活力。本案案位于青城城后山深处处,以独立立别墅、联联排别墅为为主体,挟挟青城山自自然美景,拥拥有8000亩至千余余亩广阔天天地。以此此为基础,本本案必将成成为最受关关注的楼盘盘之一。
作为专业的的营销代理理公司,能能有幸参与与这一成都都房产史上上的重大个个案,我们们感到如履履薄冰,责责任重大。下下文将从市市场分析、项项目分析、投投资回报分分析、策划划销售方面面提出我们们的观点,供供贵公司参参考。
在此,谨对对世宇公司司给予这样样的机会表表示由衷的的感谢!
A房产策划划销售有限限公司
2002//2/7
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别墅:在郊郊区或风景景区建造的的供休养用用的园林住住宅。
——引自(现现代汉语词词典)
目录
前言
市场分析
大市场环境境
成都别墅及及小型住宅宅市场特性性
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青城山区域域市场特性性
产品分析
本项目概况况
本项目关键键制胜点
本项目优劣劣势分析
投资回报分分析
建筑成本
销售成本
市场价格预预测
投资回报计计算
策划销售
本项目策划划重点
销售准备工工作重点
推盘时机
造势运动
市场分析
大市场环境境
1、利多因因素
政府坚持以以扩大内需需牵动经济济,采取各各种措施鼓鼓励消费者者购房、购购车,并且且伴随基建建的规模化化发展,一一轮又一轮轮的富有阶阶层将源源源不断地产产生。
b、,经经济复苏可可望于今年年3月份开开始,这有有利于全球球经济稳定定,鼓舞消消费信心。
利少因素
WTO的加加入反而在在近期造成成消费真空空,持币人人群增多,购购房、购车车等观望心心态严重,近近期房市低低迷直接体体现出这一一点。
股市动荡,虽虽然有转好好迹象,但但股民信心心不足,广广大市民也也感到了经经济不稳
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定定所带来的的风险。
成都别墅及及小型住宅宅市场特性性
二环路以内内小型住宅宅
以浣花风景景区为代表表的市中心心小型住宅宅,体现出出黄金位置置的全部优优势,“稀有”往往是这这些楼盘宣宣传广告语语中常见的的一个词,它它正确反映映了这批楼盘的所所有内涵。但但除此之外外,这类住住宅的别墅墅特征非常常牵强。
二环路与三三环路之间间的小型住住宅
锦绣花园、锦锦官新城、中中华园等等等,宣扬高高贵的生活活品质,利利用地理位位置特点把把外国别墅墅豪华生活活与内地居居家现实生生活巧妙结结合,满足足消费者一种种折中的高高品质居家家生活梦想想。不足之之处在于,它它们依然不不能宁静致远,过过于喧嚣,并并且容积率率偏高。
成都近郊的的小型住宅宅
从青城山、龙龙泉、文家家场到华阳阳,小型住住宅都拥有有一定的市市场,它们们宣扬的最最大卖点是是环境,只只有好的环环境才能实实现真正的的豪华别墅墅生活方式式。但到目目前为止,该该类型住宅宅还被人定定义为休闲闲产业,市市场极不稳稳定。而且且这类住宅宅环境的人人工痕迹仍仍显太重。如如青城白鹭鹭洲的人工工湖,青城城高尔夫山山庄的人造造高尔夫球球场。其中中较成功的的“芙蓉古城城”,以成都都本土休闲闲文化为基基础,精心心打造老四四合院居家家方式,获获得了大众众的青睐。即即便如此,它它的过多的的人造景观观和大杂烩烩式的排布布与高级住住宅的风范范相去甚远远,更谈不不上豪华享享受。与本本案的国际际性、豪华华性、实用用性、珍藏藏性不可并并论。
青城山区域域市场特性性
客户群体
企事业机关关单位灰色色收入人群群
中产阶级
企业、公司司等单位自自用
文化、艺术术、体育圈圈人士
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产品特点
别墅与联排排、公寓相相结合,套套型从600m2—300m2丰富多彩彩
主推环境优优势
强调休闲生生活方式的的重要性
在宣传中把把渡假与投投资结合
均居于青城城山脚下,借借势发挥有有近山楼台台之优势
3、青城白白鹭洲,中中国青城,高高尔夫山庄庄比较
占地
430亩
单价(元//m2)
物管(元//m2)
付款方式
公寓
60~1006m2
1600——18000
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七成20年年
联体别墅
130~1160m2
2600

独立别墅
360~4400m2
2700——31000

青城白鹭洲洲
中国青城
占地
800余亩亩
单价(元//m2)
物管(元//m2)
付款方式
公寓
30—700m2
1960元元/m2
//m2
七成20年年
联体别墅
180—2200mm2
未定
独立别墅
200—3380mm2
未定
高尔夫山庄庄
占地
400余亩亩
单价(元//m2)
物管(元//m2)
付款方式
公寓
三期暂未定定
未定
2—3元//m2
8成30年年
独立别墅
207—3398mm2
70—2000万/幢幢
注:装修为为全清水
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项目分析
本项目概况况
位于距青城城山山门约约10分钟钟车程的青青城外山(后后山)上,住住宅部份占占地8000亩,另有有数百亩天天然公园相相依。8000亩分为为3个区域域,6000亩一块,建建造豪华型型别墅,每每2-3亩亩为一幢,,售售价约800-90万万每幢;另另两块分别别100亩亩左右,建建造联排住住宅和独立立别墅,面面积90--170mm2,,售售价15万万—35万每每套。
小区区自然条件件得天独厚厚,不仅植植物茂盛,而而且依山傍傍水,拥有有真正豪宅宅的基本特特征,由于于山地落差差,建筑错错落有致,更更适合于享享受田园自自然美景,把把别墅的特特征发挥到到极致。
二、本项目目关键制胜胜点
真正意义上上的别墅生生活
世界上有名名的豪宅大大都依山傍傍水,自成成一格,而而且刻意与与其它周边边住宅保持持一定距离离,拥有相相对孤立的的“隐”和绝对自然然的“美”的特征。而而在成都平平原,要想想实现真正正意义上的的别墅生活活,可以说说完全不可可能。成都都现有的所所谓别墅,无无论冠以什什么样的名名称,无论论费多大力力量去装修修,其实都都只能让住住户过一种种折中式的的别墅生活活。因为先先天自然环环境的不足足是它们的的最大弱点点;加上吝吝啬的幢间间距,毫无无私密性可可言;而平平地上一幢幢幢呆板的的排布更是是让人无法法忍受。这这样的别墅墅可谓有形形无神,让让人失望。即即便是现在在青城山脚脚下新开发发的几个别别墅项目,也也大量依赖赖人工雕凿凿(如建造造人工湖)来来弥补外环环境的缺陷陷。
而本项目大大胆选址青青城山后山山——距成都都市区最近近的世界级级名胜风景景区,以全全新的概念念打造前所所未有的山山区别墅,为为渴望过豪豪华居家生生活的人们们找到一个个完美的归归宿。由于于地处青城城山山上,山山水美景自自然天成,将将人工痕迹迹降至最低低限度;数数千亩甚至至数万亩的的原始森林林就在别墅墅周围,无无穷无尽地地为你送上上纯新空气气;山与水水相环绕,没没有污染,没没有噪音,更更没有恼人人的灰尘;;而山地起起起伏伏,一一幢幢豪华华别墅散落落其间,既既相互辉映映又相对孤孤立,更不不用提幢间间距和别墅墅的窗前视视线,2——3亩一幢幢——简直称称得上完美美。至于夏夏季,本项项目堪称避避暑胜地,它它的绝对优优势和价值值通过下表表罗列几个个区域的
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温温度指标,可可尽显本色色:
区域
成都市区
华阳
都江堰市区区
青城山下
青城山上
本项目
6—8月
平均气温
35℃
34℃
32℃
26℃
20℃
20℃
因此,纵观观现有的成成都休闲小小型住宅,无无论是卖得得火爆的芙芙蓉古城,还还是以豪华华打造的领领袖别墅等等等,都不不能与本项项目相提并并论。本项项目的环境境特点和适适合别墅身身份的地域域特点绝对对是独一无无二的。
独特的环境境结合大师师级的建筑筑设计
巧妇难为无无米之炊,在在川西平原原,许多别别墅项目并并非不懂得得追求完美美的建筑艺艺术,然而而平坦的地地势和周边边环境的纷纷乱,令许许多设计师师都无可奈奈何,最终终归于平庸庸。
但本项目得得天独厚的的环境与非非常适合建建筑别墅的的地形,令令设计师们们兴奋不已已,因为这这样的地方方才能设计计出理想的的别墅。而而设计师们们根据这8800亩中中各处地势势与景观的的不同,又又将环境融融入别墅的的风格中,每每幢别墅都都不尽相同同但又具备备统一格调调,目的是是使之与周周边环境产产生和谐的的共鸣,令令山水、植植物、生命命、建筑融融为一体。这这一份天赐赐与智慧结结合的精美美是成都现现有其它别别墅所无法法相比的。
聆赏绿荫,不不离红尘的的智慧之举举
本项目距离离青城山山山门仅100分钟车程程,距都江江堰市区220分钟车车程,成都都市区600分钟车程程。这样的的距离恰恰恰是豪华住住宅所适合合的距离。它它既有效避避免了都市市的喧嚣,同同时又能享享受都市带带来的一切切方便。羊羊西线黄金金旅游通道道的开劈让让交通变得得极为通畅畅,山上的的配套如天天然气、自自来水等一一步到位,社社区完美的的公共配套套更令客户户得到有效效的保障。因因为规模庞庞大,医疗疗、日常
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购购物、健身身、餐饮、康康乐等服务务体系都能能持续完善善的发展。
所以,在亲亲近大自然然的同时,也也能享受到到一切应有有的方便。
普通别墅极极易过时,而而本项目能能世袭相传传
在群山环抱抱之中,上上千亩的社社区气势如如虹,足以以令人惊叹叹,何况本本项目所在在地是受世世界遗产保保护的名胜胜景区青城城山,更何何况还是在在青城山山山上。由于于受政府严严格控制,山山上的规模模在社区绝绝无仅有,以以后也难以以再版,在在这样的地地方占据一一席之地,具具有相当高高的典藏价价值,就像像地中海某某些小岛上上的别墅一一样,是许许多西方名名流竞相争争夺的地方方,更像欧欧洲的一些些著名城堡堡,显赫的的贵族将之之永世相传传,引以为为荣。而本本项目虽然然是第一次次推出这样样的理念,但但却具备世世袭的基础础,因为具具有国际知知名度的青青城山本身身就是价值值的体现。
高价值的生生活体现,低低价值的付付出
以25000元/m22的价格成成全豪华居居家生活的的理想绝不不是天方夜夜谭。本项项目高超的的成本控制制将实现成成都地区别别墅类罕见见的性价比比。而且,项项目中18800元//m2的联排排别墅也是是无懈可击击,这样的的价位无论论是青城山山下的别墅墅,还是华华阳的别墅墅都无法做做到。因此此,超凡的的品质之下下以实惠到到极限的价价格支撑是是本项目致致胜的一大大关键。然然而价格实实惠并不代代表品质低低下,这也也是本项目目区别于其其它的最大大特点。也也正因如此此,作为可可以留传的的一件产业业,本项目目更具有保保值增值的的潜力,令令购房者信信心大增。
三、本项目目优劣势分分析
优势
位置独特
位于青城山山山上,而而其它项目目大都位于于山脚。
规模庞大
800亩住住宅之外,还还有数百亩亩公园,自自成一体,气气势不凡,相相对配套更更易完整。
产品形态高高级
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全部小型住住宅,象征征纯正的高高尚社区生生活方式。
人工痕迹少少
相比其它楼楼盘而言,本本项目的自自然条件优优越,所以以不需人工工造湖等,而而是美景天天成,。
性价比高
由于开发商商实力,将将使产品在在不降低品品质的前提提下,获得得较低价格格,压倒同同区域所有有楼盘。
环境怡人
山上的自然然环境肯定定优于山脚脚,而0..2的容积积率更是锦锦上添花
硬件配套不不惜成本
天然气引入入住宅,配配备几百亩亩的公园等等设施可让让客户折服服。
服务管理有有保障
由由于社区规规模庞大,物物管体系更更趋于完善善,生活、交交通、餐饮饮等将有充充分保障
劣势
距离较远
由于客户观观念,山脚脚下楼盘令令客户产生生较方便的的心理,因因而抵消本本案的部份份优势。
较为孤立
人以群居,本本案处于新新开辟区域域,周边环环境有特提提升且略显显人气不旺旺。
目前道路环环境不成熟熟
尽管将来的的路况不成成问题,但但在开盘期期间可能成成为不利因因素。
过青城山山山门
有客户把青青城山正门门处作为最最远心理距距离,而且且将之视为为青城山文文化势力范范围的最佳佳位置。
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投资回报分分析
建筑成本
建筑面积初初算
占地(亩)
容积率
建筑面积
豪华别墅区区
600

720000
独立别墅区区
90

150000
联排别墅区区
110

290000
共计
800

1160000
各项费用标标准
土地费://亩
建安费:11100元元/m2
配套费:2200元//2
项目总费用用
土地费:×800==36000万
建安费:11100××1160000=1127600万
配套费:2200×1160000=22320万万
共计:1186800万
销售成本
广告费
报纸广告::400万万
电视广告::100万万
印刷品:220万
户外看板::40万
3D动画::10万