安化县云天商贸广场策划方案.docx

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第一部分宏宏观区域分分析
区域社会经经济发展状状况
区域概况(网网上资料或或统计局)
东坪镇为安安化县县城城,19551年8月月县城由梅梅城迁至东东坪,东坪坪镇成为安安化县政治治、经济、文文化中心。长长住城镇人人口为100万左右,就就业人口多多集中分布布于机关事事业单位,商商业服务业业。
资江由西向向东贯穿而而过,把东东坪镇分为为南北两区区。北区南南临资江,北北靠萸江公公园,形成成东西向的的带状组团团布局,城城区主干道道与其他小小路、小巷巷把北区分分割成大大大小小的组组团。北区区由于用地地的限制,建建设发展主主要为旧城城的改造、旧旧房的拆建建、用地结结构与布局局的改变、配配套设施的的完善、环环境污染的的控制、美美化街区形形象,提升升公民的素素质,提升升城镇的整整体形象,发发挥政治、经经济、文化化中心对各各乡镇的吸吸引力,促促进人员流流动,经济济交流,促促进安化经经济增长。
安化经济发发展概况(数数据来源安化县县20055年统计报报告)
国家宏观经经济态发展展势良好的的环境下,安安化县GDDP持续增增长,,%%。就业人人口上升,居居民收入稳稳步增长,,消费能能力大幅提提高。东东坪镇城镇镇人口为110万人左左右,城市市化率水平平比较低,%。
区位分析
项目区域位位置与自然然概况
项目所在区区域为东坪坪镇地理位位置与商业业中心,该该区位置优优越,商业业繁华,交交通便利,老老街为最繁繁华的商业业街;文化化氛围浓厚厚,原老22中东坪中中学与小学学的驻地;;生活配套套成熟,两两家大医院院位于迎春春路一家超超级市场。
由于各种条条件的限制制,城市规规划落后,,周边景观观较差,但但这为东坪坪北区的普普遍特点..但是本项项目有两项项景观优势势,一是近近景有柳溪溪,中景有有柳溪上面面的古桥与与正在开发发建设的新新桥,二是是远景有萸萸江公园与与资江。
由于城市规规模,以及及经济能力力的限制,居居民的出行行多为步行行,本项目目地处城市市地理位置置中心,步步行20分分钟皆可到到达北区各各就业中、居居民区、商商业中心,交交通便利。
城市规划对对项目开发发的影响
今后东坪镇镇地产开发发将持续以以南区开发发为主,辅辅之以旧城城改造,综综合开发,配配套建设,提提升安化整整体城市形形象,改善善居住环境境,完善配配套设施,满满足人民对对住宅与商商业配套设设施的需要要。
中心商业区区的改造,以以及柳溪的的整体美化化,将提升升本项目的的竞争力。
区域分析结结论
1、近年来来东坪镇经经济发展迅迅速,人民民生活水平平日益提高高。城镇居居民人均可可支配收入入迅猛提高高。
2、本项目目位于柳溪溪河畔,中中心商业区区,商业价价值和景观观优势明显显
3、由于迎迎春路与解解放路较窄窄,对本项项目的商业业价值影响响明显。
4、旧城改改造以及镇镇东新桥的的建设将提提升本项目目的综合价价值;南区区的开发建建设,将影影响本项目目的开发
第二部分区域域房地产的的市场分析析(住宅部部分)
区域住宅市市场的发展展状况
区域住宅市市场的发展展回顾及概概况
安化房地产产发展比较较缓慢,在在20066年结束前前,所开发发的产品多多为经济适适用房与单单位筹资建建房。规划划设计缺乏乏绿化,环环境景观差差;建筑风风格缺乏,没没有什么特特色,外立立面色彩,材材质,纹理理单调;产产品设计落落后,户型型功能分区区不合理。
在20077年初,33个楼盘同同期开发,竞竞争格局加加剧,规划划设计提升升明显,开开发商开始始注重对产产品素质整整体的提升升,开始注注意消费者者对产品需需求变化
近年来区域域住宅市场场供求分析析
2006年年北区住宅宅和商业总总共开发面面积为311600平平米以上,市市场提供住住宅套数两两百套左右右,销售率率达到900%左右,除除了一些88至10楼楼的产品之之外全部销销售完毕。产产品多为经经济适用房房,商住综综合开发,均均价多在9900元每每平米以上上。
区域住宅市市场的发展展特点
北区的开发发将以旧城城改造为主主,政府将将加大力度度促进南区区的开发建建设;
住宅将从对对钢筋混泥泥土方面的的需求,转转向对生活活方式的需需求,对档档次,对环环境,对文文化的需求求
竞争格局将将不断加剧剧,楼盘的的竞争将从从价格方面面转向服务务,营销,配配套,文化化的营造等等方面的竞竞争
楼盘类型将将由单体型型,转向规规模化开发发,小区型型开发
个人建房逐逐渐推出历历史舞台,单单位集资开开发依然存存在
客户群开始始分化,市市场细分将将成为必然然,产品差差异化将日日益明显
项目所在区区域的房地地产特性

例:
小区概况
位置
迎春路
发展商
荣达地产
占地面积
1600平平米
总建面积
116200平米
物业类型组组合
商住
分期开发进进程
即将交楼
规划布局特特点
庭院式
建筑风格特特色
无
园林环境营营造
无
项目开工时时间
开盘
装修设备标标准
初装
楼盘公建配配套
无
物业管理
无
无
本次开发销销售期情况况
销售情况
推售总套数数
63套
销售率
%%
户型
主力户型
二房二厅厅二卫
三房二二厅二卫卫
四房二二厅二卫卫
主要面积范范围
110-1120M22
120-1140M22
130-1150M22
平面结构类类型
平层
错层
错层
价格
整体均价
860-9900元//㎡
营销推广
主题内容
无
推广策略
横幅
后续供应
后续开发面面积
无
项目评价
优势:周周边生活配配套成熟,开开发规模为为20066年最大的的楼盘
劣势:产品品落后,景景观资源缺缺乏,街区区路况差
东坪镇住宅宅产品特点点分析
开发规模普普遍较小,多多为单体楼楼,代表性性楼盘荣达达房地产开开发公司开开发的荣馨馨苑占地面面积16000平米左左右。产品品规划设计计落后,没没有产品特特色,社区区文化欠缺缺,环境景景观资源较较差,户型型功能分区区不合理,装装修标准多多为毛呸,初初装为主,通通水通电。
项目所在区区域的销售售特点
营销推广特特点:通过对目目前在销售售的楼盘的的营销推广广的调查,发发现开发商商对营销知知识缺乏。从从营销策略略层面上来来看:诉求求内容多集集中在价格格方面,媒媒体单一,多多以横幅为为主,鲜有有路牌广告告,其他媒媒介更少应应用,销售售过程缺乏乏控制;从从执行操作作层面上来来看,销售售场所狭小小,位置较较差,没有有经过专业业的包装,楼楼盘均不设设样板房,销销售人员素素质差,没没有经过专专业的训练练。
售价情况::集中销售售均价、最最低价格、最最高价格、销销售率东坪坪镇楼盘销销售平均价价格多集中中在8500-10000之间,规规模小,多多为单体楼楼。由于没没有电梯配配置,8--10层的的价格底至至660元元/M2
客户特点::客户为各各机关单位位职工,企企业主,由由于受本地地房地产业业发展状况况的限制,客客户细分不不明显,档档次参差不不齐。
项目所在区区域市场发发展预测::项目所处处区域为旧旧城改造中中心,旧城城的改造,环环境质量的的提升,农农贸市场拆拆迁,中心心商区的打打造,柳溪溪整体的美美化改观,将将极大的提提升本项目目竞争力。本本项目周围围居住氛围围比较浓厚厚,商业配配套成熟,有有帮于提升升本项目的的档次与价价值。
典型个案 荣馨苑
项目位于迎迎春路与横横街交叉处处
开发单位::荣达地产产有限公司司
"荣馨苑""是由荣地地产有限公公司开发的的商住楼,占占地面积11600平平米,建筑筑面积为1116200平方米..总共有99种户型,户户型设计不不合理,,11-3层为为商业裙楼楼,6-110层为住住宅,一梯梯两户。没没有配备电电梯,9--10楼销销售状况比比较差。44-6层销销售单价为为10000元每平米米
第三部分项项目条件分分析
项目地块自自身条件分分析
基本概况::项目地块块位于中心心商业区北北,柳溪边边上,属于于旧城改造造区域。东东、南临迎迎春路,西西傍柳溪,居居住商业氛氛围浓厚,生生活配套设设施完善,项项目占地44135..87,规规划用地为为40000平米。
项目周边环环境分析
地块各方面面的景观环环境:项目目周边建筑筑物年龄大大多在100年以上,以以及缺乏统统一规划,布布置凌乱,外外立面单调调,周边街街面脏乱差差,形象差差。近有柳柳溪、镇东东桥,中有有萸江公园园、资江,处处高处可观观东坪镇区区全貌。
项目用地居居住情况::周边除少少数原国有有企业,机机关单位建建房,多为为私人住房房,居民多多为自营业业主。
项目附近公公建配套设设施分析
在合理的服服务半径之之内本项目目周边配套套设施完善善。
购物中心::超市两家家,中心商商业区
文化教育::东坪完小小,东坪中中学
医疗:迎春春路上有人人民医院,中中医院,大大药房一家家
金融:地段段周边有农农业银行,邮邮政储蓄所所,农村信信用合作联联社
通讯:邮政政营业厅一一所,移动动营业厅,联联通营业厅厅多家
开发条件分分析结论
项目地处于于商业中心心,生活配配套设施完完善,居住住氛围浓厚厚,适合于于开发高档档次的楼盘盘
安化北区由由于自然条条件的限制制,与土地地资源稀缺缺的特点,为为实现地块块价值最大大化,本项项目的开发发应尽量提提高容积率率,提高空空中绿化
由于安化住住宅产品比比较落后,以以及周边环环境较差,因因此本项目目在规划设设计上要适适应先进的的居住理念念,突出项项目以其他他项目的对对比,显示示本项目的的优势
第四部分市场场研究结论论
从区域市场场的发展来来看
房地产的发发展趋势
3个项目将将在20007年年初初相继开发发,竞争加加剧,产品品差异化加加大。规划划设计上的的先进性,以以及产品设设计日趋合合理,对居居住文化的的提倡,景景观绿化的的配置,配配套设施的的完善,物物业管理的的引进将促促进东坪居居住物业整整体质量的的提升。客客户群将被被产品的差差异化细分分,住宅物物业市场将将依照收入入,文化品品位等标准准分割为大大小不等的的小市场。价价格将由楼楼盘的品质质的提升,持持续上扬。
供需关系
预计20007-20008年上上半年将有有上千套住住宅流入市市场,而22006
年年市场总供供给为2000套左右右,可见市市场形势较较为严峻,风风险性空前前提高。消消费者在消消费住宅产产品时将有有更多选择择的权利,市市场将由卖卖方市场向向买方市场场转变。因因次开发商商应更注重重对市场的的把握,加加强对竞争争产品的调调研了解,引引进地产营营销概念,进进行创新开开发,对销销售人员进进行专业培培训,深入入挖掘市场场,以在竞竞争中取胜胜。
市场产品主主要竞争点点及产品趋趋势
市场竞争将将由单一的的价格,转转向为产品品,配套,景景观,地段段开发商的的实力竞争争。
产品想要被被市场认同同,被消费费者接纳,那那么实体产产品要达到到质优,同同时要注重重提高产品品的附加值值。
东坪镇商品品住宅市场场需求调查查分析
1调查问卷卷统计分析析结论
潜在消费者者年龄为225-400岁,家庭庭月收入22000--30000元左右,以以医院、学学校,机关关事业单位位等上班族族,个体经经营户为主主;
项目潜在消消费者对房房价接受能能力多在11000--11000元/平方方米,由于于区域总体体价格较低低,且楼盘盘素质底,高高消费能力力者没有被被挖掘出来来,如果楼楼盘品质的的提升,配配套设施的的完善,预预计消费者者价格承受受能力将达达14000左右,同同时大部分分人员希望望能提供银银行按揭。
在户型选择择上,以四四房二厅二二卫与三房房二厅二卫卫为主,面面积以1110-1440平方米米为主。
潜在消费者者对于一些些概念不了了解,如错错层,复式式不大理解解,开发商商应加强推推广力度,使使一些住宅宅新概念深深入人心
潜在消费者者开始从买买房向买生生活方式的的观念转变变的过度时时期,开发发商应加大大宣传的力力度,缩短短这一过度度时期,从从而达到引引领市场的的目标
2附:东坪坪镇商品住住宅市场需需求调查分分析报告
调研说明::为了更好好的了解市市场的需求求,以及为为了更好的的开发出适适应市场需需求的产品品,我们有有针对性的的对一些潜潜在的购房房者进行了了一次时常常问卷调查查。由于市市场狭小,以以及调查人人力,财力力的限制,以以及精度的的要求,我我们减少了了一些数据据的获取。我我们调查的的对象主要要包括医生生,老师,机机关事业单单位职工,个个体户等等等。现在将将问卷调查查所得到的的数据信息息汇总如下下

住房以商品品房和单位位分房为主主 为主主,其次是是租房。
?
从数据上上看到可知知有超过
58的人可可能会因为为对住房的的不满
而改变现状状
?
39%的的人准备在在20066年-20007年打打算购买新新住房
:

91%的人人买房为自住住
:
平面户型仍仍然是需求求的主力