关于购房贷款决策问题的研究性学习.doc

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关于购房贷款决策问题的研究性学习
一、背景
随着社会主义市场经济的不断发展和完善,广大市民的收入不断提高,房地产市场进入了空前的繁荣阶段,越来越多的人步入购房大军。在参加了数学研究性学习这个活动后,我们领悟到了数学在生活中的广泛应用,这使我对生活中的数学问题很感兴趣,希望从熟悉的事物中理解,体会数学。于是,在数学老师的要求下,我对“购房贷款决策问题”进行研究,探究购房贷款中的数学问题。
二、目的与意义
通过对于实际生活的中的数学问题进行研究,能让我们更好地了解数学在生活中的应用,也让我们平时在课堂上学习的知识能够更好的应用在实践中,从而促进我们学习数学的热情。通过走向社会,也让我们更好的融入社会生活中。
三、内容
在学习数列性质的同时,我们要善于将数列与生活联系在一起,这样不但容易了解数列的性质,也懂得了许多生活上的知识,将数列生活化,既加深了我们对数列的了解,又为生活提供了方便。很多生活上的问题也和数学息息相关,而解决这些问题所涉及的数学知识、数学思想和方法又都是高中数学大纲所要求掌握的概念、公式、定理和法则等基础知识。数列在实际生活中有很多应用,例如人们在贷款、储蓄、购房、购物等经济生活中就大量用到数列的知识。本课题是利用数学知识,通过对购房贷款的还款方式问题的研究,选择最佳的还款方式。
四、研究资料

所谓等额本金还款法,即借款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的一种还款方式。

所谓等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并等额本息还款法逐月结清。由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。
(基准利率)还本付息对照表
年
年利率(%)
月还款额
本息总额
两种贷款
限
商业性
公积金
商业性
公积金
商业性
公积金
总利差
1







2







3







4


5


6


7


8


9


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五、实例
王先生为了改善家庭的住房条件,决定在2010年重新购买一套面积为100㎡的住宅,每平方米售价为4000元。现需要贷款,但是是申请商业贷款呢还是申请公积金贷款,贷款15年还是20年合适呢?他一时拿不定主意。以下是他的家庭状况以及可供选择的方案:
家庭经济状况:家庭每月总收入8000元,。现有存款15万元,但是必须留2万元-3万元以备急用,可用首付款为12万元。
贷款信息
商业贷款,%。
%。
购房的首期付款应不低于实际购房总额的20%,贷款额应不高于实际购房总额的80%。
预选方案



针对预选方案,我们小组用学过的数列知识,为王先生计算了一下:
还款方式及计算公式
还款方式为等额本金还款,如果按季还款,每季还款额可以分成本金部分和利息部分。
计算公式分别为
本金部分=贷款部分÷贷款期季数,
利息部分=(贷款本金-已归还贷款本金累计额)×季利率
方案1:选择15年商业贷款
如果首付12万(约为住房总价值的30%),贷款28万,%÷4=%.
每季等额归还本金:
280000÷(15×4)=(元)
第一个季度利息:
280000×%=(元)
则第一个季度还款额为
+=(元)
第二个季度利息:
(280000-×1)×%=(元)
则第二个季度还款额为
+=(元)
第60个季度利息:
(280000-×59)×%=(元)
则第60个季度(最后一期)的还款额为
+=(元)
可见,15年中的每个季度支付的利息成等差数列,,其和为:
(+)×60÷2=(元)
15年中每个季度的还款额也成等差数列,,其和为:
(+)×60÷2=(元)
方案2:选择15年公积贷款
如果首付12万(约为住房总价值的30%),贷款28万,%÷4=%.以贷款期为15年为例.
每季等额归还本金:
280000÷(15×4)=(元)
第一个季度利息:
280000×%=(元)
则第一个季度还款额为
+=(元)
第二个季度利息:
(280000-×1)×%=(元)
则第二个季度还款额为
+=(元)
第60个季度利息:
(280000-×59)×%=(元)
则第60个季度(最后一期)的还款额为
+=(元)
可见,15年中的每个季度支付的利息成等差数列,,其和为:
(+)×60÷2=(元)
15年中每个季度的还款额也成等差数列,,其和为:
(+)×60÷2=(元)
方案3:选择20年公积金贷款
选择公积金贷款20年则:
如果首付12万(约为住房总价值的30%),贷款28万,%÷4=%.
每季等额归还本金:
280000÷(20×4)=(元)
第一个季度利息:
280000×%=(元)
则第一个季度还款额为
+=(元)
第二个季度利息:
(280000-3500×1)×%=(元)
则第二个季度还款额为
+=(元)
第80个季度利息:
(280000-×79)×%=(元)
则第80个季度(最后一期)的还款额为
+=(元)
可见,20年中的每个季度支付的利息成等差数列,,其和为:
(+)×80÷2=(元)
20年中每个季度的还款额也成等差数列,,其和为:(+)×80÷2=(元)
结果分析
(1)因为王先生每月的家庭总收入为8000元,那么每个月用于偿还购房贷款的金额占家庭总收入的20%-30%,也就是每月还款金额为1600~2400元较为合适,每个季度还款额为4800~7200元。
(2)如果采用方案1,由于15年中每季度需支付的还款额构成一个首项为a1=,公差为d=。若an=-(n-1)>7200,
则n<,当n<26(个季度)时,每个季度的还款额大于7200元,即在6年半的时间内,偿还银行的钱占这个家庭收入的30%以上,显然给这个家庭生活造成了较大的负担。
(3)如果采用方案3,虽然不影响家庭生活,-=(元)
结论:
综上所述,建议王先生采用公积金贷款,年限为15年。

(1)首付越少越合适
由于每个人的财富积累不一样,对未来经济收入预期不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定,购房贷款不超过房价的80%,也就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。 
我们建议购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款。因为在某种程度上,贷款愈多愈好,首期愈少愈好,当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低,就意味着合同期内每一期的付款额高,特别是利息负担会多一些,但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率,所以选择较低的首期付款额为好。 
(2)贷款时间以15到20年最恰当
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额,但不是期限越长越好以借款10000元为例,如果2年还清,每月还款438元,利息负担504元;如果4年还清,每月只需还款229元,每月还款减少209元,负担减轻50%左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元,同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年,,,同样是延长一年,每月负担只减少不到1元,1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少,而白白增添了利息负担。,,利息负担增加将近400元,4%左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
(3)善用住房公积金贷款买房
住房公积金个人购房1~5年期年利率为3。6%,比购房商业贷款低1。17%。6~30年期年利率为4。05%,比购房商业贷款低0。99%。