时富花园营销策划建议.doc

时富花园营销策划建议
SHAPE \* MERGEFORMAT
时富花园
营销策划建议
目录
4一3>. 小区环境改良建议
-6二. 项目规划建议
6(一) 二期用地规划建议
7(二) 二期别墅面积、户型建议
8(三) 其它建议
81. 私家花园
82. 户型设计
8三. 销售方案
8(一) 现楼别墅
101. 操作方式
112. 促销方案
123. 操作办法
124. 各具体单位详细调价建议(详见附表)
12(二) 二期别墅
121. 第一种:售楼花
132. 第二种:售地自建
13四. 小区现场装饰布置
14(一) 外围墙
14(二) 围墙前绿化带
14(三) 莞樟大道沿途
14(四) 小区中央大道
14(五) 小区内通道
15(六) 区内指示牌
15五. 项目整体形象包装及广告推广
16六. 推售时间、销售额及广告费用

前言
为了促进“(以下简称本项目)”能取得更佳的销售业绩,使贵司能尽快回笼资金,敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析,并拟定出以下销售策划建议:
造成本项目滞销的主要原因分析
敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析,结合本项目自身实际情况,将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下,以便针对性地提出解决方案及各项计划策略,更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。
区内环境尚未完善,显得人气不足、无良好居住氛围;
工程进度缓慢、迟交楼,令客户降低信心;
项目前期“烂尾楼”的负面影响;
周边环境差,不适合建议属高档物业性质的别墅区;
地理位置偏远,子女上学等生活方面不方便;
相对而言面积过大,导致总楼价较高;
项目主题品牌形象不理想,未能满足目标客户需求;
项目的广告包装宣传未如理想,导致广告途径来访客户较少;
小区环境改良建议
本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划,未能展现本项目的优越之处,而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物,直接影响了整体环境,难以营造出别墅区形象。为此,敝司提出以下改良建议:
现有的生态园林缺乏可观性,园内植物分布杂乱,缺少立体感,布局不合理阻挡了人工湖的景观,而人工湖受其开头制约,无法展现开阔的湖面,由于该生态园林是本区内的主要景观,因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计,充分发挥4万m2生态园林的优越性。
为增添生态园林沿线别墅单位的附加值,使园林景观更加生动化,建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。
生态园内的罗马柱广场与整个园林风格(石桥、曲栈道、六角亭)格格不入,而且已缀工多时,严重影响园林景观,有碍观瞻,建议将其撤销,从而利用原占地拓宽湖面,或配合二期造景。
为促进邻里间融洽性,活跃社区文化,建议中央大道尾段,沿湖边修筑半圆形休闲广场,并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会,又为小区造景,有助于净化区内空气,消暑降温。
建议在中央大道沿中轴线修筑花槽,栽花植树,自然分隔左右车道。
小区道路两旁现有的树木缺乏生命力,建议重新移植粗壮、茂盛的树木,为住户造绿荫。
建议在小区主入口前(即莞樟公路与牌坊之间)建造叠级式涌泉池,池中配射灯,一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场,吸引过路人流,另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘,自然分隔内外环境。
现时小区外围墙档次低,欠缺安全性,建议小区北面和西面(即靠莞樟大道及莞深高整公路)两侧的外围墙加高,重新粉饰,配以高雅围墙灯,而与二期地块接壤的两侧,则采用白色木栏栅作围栏,并覆盖攀爬植物。
小区北则预留的公寓地块,建议先将杂物清除并铺种草皮,搭建凉亭、设置儿童活动设施,作为临时娱乐休闲场所。
小区东面及南面出入口与外围没有明显分隔,易令住户心存顾虑,建议在这两个出入口设置花铁门(至少要设电动闸门),并保留24小时保安站岗。
施工现场的建筑材料、杂物堆放杂乱,沿路卫生也疏于管理,严重影响了本项目的整体形象,建议尽快将沙石、淤泥清理(尤其是A30幢前的泥堆),并积极保持施工现场的卫生、物料堆放的整洁,从而体现施工队伍及小区管理的高质素,提升项目的整体形象。
A31幢位置极佳,但由于日久失修,室内杂草丛生,脏乱不堪,并有多处积水、漏水现象,使人对建筑质量产生忧虑,造成很大的负面影响,建议尽快对其进行修葺维护。
部分已建别墅的外墙出现水迹或陈旧迹象,建议对其进行清洗或重新粉饰。
除了三套样板房外,所有别墅的前门都过于贴近小区道路,令整幢别墅失去应有的尊贵气派(这也是客户普遍反映的问题之一),为此,必须结合工程状况制定行之有效的调整方案。
项目规划建议
二期用地规划建议
根据敝司的市场调研资料