保利中心项目发展建议（初稿）.doc

保利中心项目发展建议(初稿)
保利中心项目发展建议(初稿)
成都。盆地。
也许,几百万年前,这里汪洋一片。
成都人一直是向往海的,只不过,他们不太情愿离开。
这座城市太闲适了。
成都的闲,很散,很广,也很单一。
休闲消费区域也是。
一条玉林西路、一个玉林生活广场、一块紫荆片区,
就可以让区域三级市场活跃异常。
于是,住在南门,成为会生活的炫耀。
如今的城南,意义远不止于此。
从前,称城南副中心、新城,
后来,叫国际城南。
未来,就是新成都。
第一部分地块基地条件分析
1、地块区位
东:好又多、力宝大厦
西:美领事馆、仁和春天
南:中日友好会管
北:银行、学校、医院
2、地块控规指标
用地性质:二类居住兼容商业用地
占地面积: 163411>.65m2,
容积率: ≤
绿地率:≥30%
建筑密度:≤30%
限高: ≤ 53米
最大建筑面积:
商业最大容量: 146>
3、项目规划限制指标
现代建筑风格,色调明快。
地块内商业建筑必须单独占地,严禁按草金路布置,多层建筑需采用坡屋顶。
%(735m2)的集中绿地,另735m2的集中绿地结合总平方案布置。
地块需设置公厕一座(每座面积不小于50平米),并对外开放。
物管用房结合总平方案按总建筑面积的3‰配建。
交通出入口:结合地块周边规划道路开口,主入口宽度不大于7米,次入口宽度不大于4米。
4、项目基地条件小结
地块占地面积较小,对档次及品质提升有所限制,特色及差异化的产品将成为地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米,进深很长约204米。
商业控规受限较多:独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。
约3770平米的公共绿地是地块可利用资源。
地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。
加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响,不利于价值的提升。
第二部分区域中小户型住宅研究
1、中小户型显性供应项目分布
中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。
区域内中小户型的住宅包括两大类,一类是中小户型楼盘,另一类是高端楼盘中的中小户型。
样本数量:共11个,中小户型楼盘9个,有中小户型的高端楼盘2个。
(一)中小户型住宅显性供应楼盘分析
2、中小户型显性供应楼盘产品特征
中小地块是中小户型供给的主力,%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个,45-65亩的有4个,90-100亩仅有竹韵天府
整体规模较小,总建筑面积集中在38000-50000m2
总户数主要集中在250户和750户,总户数均值为819户。
,-,丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高,。
%,%的绿化率在30%-36%.
%;其次为五大花园板块,%;外双楠板块供应量相对较少,%。
%的产品形态为小高层,其次为小高层+高层和小高层+多层,%%。
3、中小户型显性供应楼盘营销特征
,以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2,分别占总量的51%%。
销售率普遍很高,销售周期较短。除未开盘的4个项目外,销售率均值为87%,销售周期集中在1个月左右,最长为8个月。
户数与车位比为1:-。其中,1:-%,1:-%,1:%.
档次普遍为中档,区域内没有高端纯中小户型楼盘,从市场供给来看,高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。
产品基本没有创新,但性价比高,有着相对较低的单价和总价。
主要客户群体构成为:
第一类:收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人,家庭结构为1-2 人,以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。
第二类:有稳定收入的老年人。
4、高端中小户型显性供应分析结论
普遍位于高端楼盘内,分布零散,没有集中布置,区域内目前没有高端纯中小户型项目,高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。
可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。
普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。
单价相对偏高,但很好的控制了总价。
供给较少,销售速度很快,高端中小户型消费需求相对旺盛。
成都花园望郡10余套90平